<땅 값 두배로 올리는 가장빠른 길-농지를 대지로 바꾼다>
일반적으로 대지는 인근농지의 2배 이상이다. 예외적으로 아주 좋은 자리는 농지가 대지 값보다 비싸기도 하다. 농지를 구입해 대지로 바꾸면 재테크면에서도 성공한 케이스. 그 절차를 알아본다.

1. 개발 가능한 농지를 구입 한다.
농지란 전(밭), 답(논) 또는 과수원, 기타 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지이다. 농지소유는 원칙적으로 농업인 또는 농업법인만 소유토록 하고, 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지는 처분의무가 주어지고 있다.
농지소유 최고한도는 농업진흥지역은 소유상한 제한 없으나 농업진흥지역 이외 지역은 농가당 3ha로 제한된다. (1ha는 1만㎡로 약 3천평) 단, 시장·군수가 인정시 5ha 까지 소유 가능하다. 농지는 영농의사와 능력만 있으면 농지와의 경작거리 제한이 폐지되어서 거주지에 관계없이 취득이 가능하다.
농지는 농지소재지 시,군,읍·면장의 농지취득 자격증명을 발급 받아야 소유권 이전이 가능하다. 단, 상속.공유농지 분할등의 경우 증명 발급 면제된다. 농지취득 자격증명이란 농지취득자의 적격 여 를 사전에 심사함으로써 농지소유자격이 없는 자의 농지취득을 제한하는 제도로서,
농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시·구·읍·면장으로부터 농지취득 자격증명을 발급 받아 등기신청시 첨부하여야 한다.
<구비 서류>는 농업경영 계획서, 법인 등기부등본(법인의 경우),주민등록등본,농지원부등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우에 한함)이다.
농지취득 자격증명 발급요건은 다음과 같다.
1. 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용할 목적으로 취득
2. 농지를 취득하고자 하는 자가 당해 농지에서 농업을 경영할 수 있는 능력이 있을 것
3. 농업진흥지역 밖에서 소유하고자 하는 농지는 소유상한 면적 이내일 것
4. 신규로 농업경영을 하고자 하는 경우에는 그 농지의 면적 고정식온실, 버섯재배사 등이 설치되거나 설치하고자 하는 농지 : 330㎡ 이상
5. 투기 등의 목적으로 농지를 소유하고자 농업경영 계획서에 허위의 사실을 기재하거나 농업경영을 위장할 목적으로 취득농지에 수목, 묘목 등 다년생식물 등을 식재하고자 하는 것이 아닐 경우이다.

2. 농지를 대지로 바꾸는 전용 허가 신청
농지 전용 처리 절차는 신청인이 신청서와 전용 목적등을 기재한 사업 계획서, 소유권 입증서류(등기주 등본,토지사용 승낙서등),전용 구역이 표시된 지적도등본,인근 농지 및 농어촌 생활 환경의 피해 예상시 대체시설 설치등 피해방지 계획서, 농지 조성비 및 전용 부담금 납부 확약서를 재출한다.
다른 부분은 비교적 간단하나 사업 계획서에는 사업 목적,시설물 배치도,자금 계획,토지이용계획등이 포함되어야 한다. 시청 인근의 토목.측량 설계 사무실에서 대행 해주는 경우 건당 2백여 만원의 수수료를 받고 있는데 신청인 본인이 직접 작성 접수도 가능하다.

3. 읍.면을 경유 시에서 허가증 교부
농지관리 위원회 확인후 시청 산업과에서 심사한다. 사업 계획서의 목적에 따라 주택부지 혹은 근린상가 등으로 허가가 통보되면 농지조성비,전용부담금등 세금을 납부한후 농지전용 허가증을 교부 받는다.

4. 건축 준공후 지목을 농지에서 대지로 변경신청
건축 착공신고 또는 허가를 받은후 건축이 완공되면 전용 대상 농지의 경계 측량이 선행되고 이에 의해 준공 검사가 나온다. 이를 근거로 건물에 대한 소유권 보존 등기를 하고 농지의 대지로의 지목 변경을 신청하면 모든 절차는 끝난다.
지목 변경 신청을 위한 서류는 건축물 대장이다. 위와 같은 과정을 거쳐 농지를 대지로 바꾸면 앉은 자리에서 투자 수익을 바로 손에 쥘수 있는 것이다. 부동산 투자의 3원칙은 환금성, 수익성, 안전성이다. 토지 그중 논.밭은 환금성이 떨어지는 대표적인 종목.
그러나 잘만 굴리면 효자가 될 수도 있다. 준농림지는 경작 용도외에 기껏해야 전원주택 용도로 전용허가 받는게 개발 유형의 전부로 알고 있다. 주택 부지는 도로 조건이나 주변 농지 피해 가능성 여부,주택 소유 여부등 조건이 까다롭고 설사 허가가난다 해도 150평 내외의 소규모 면적이다.
준농림 농지를 양식장으로 활용하는 경우를 생각해 볼수 있다. 논을 1m 정도 파고 비닐하우스 등 기타 시설을 갖춰 치어를 사서 양식하는데 드는 비용은 총 1,000만원 정도. 1년 정도 양식후 수익은 2,000여 만원이다.
준농림지 용도 전용 범위는 전원주택, 근린시설 등 용도외에 농지법 제 37조에서 농지에 양어장 및 양식장 설치가 가능하다고 규정하고 있다.

<농지 303평 구입해야 등기 할 수 있나?>
농지를 매입할 때 제1조건은 도로이다. 도로에 접한 준농림지라야 전원 주택 부지등으로 개발이 가능하기 때문이다. 소자본으로 땅을 살려고 하는 경우 제한이 있다. 농지 매수는 최소면적이 1000㎡(303평)를 넘어야 한다는 것이다.
그래야 농지취득자격증명을 받을수 있고 소유권이전이 가능하기 때문. 적은 면적이면 적은 땅값으로도 살수 있으련만 수도권 준농림지는 수백평의 크고 작은 농지로 되어 있다.
돈 규모에 맞는 농지를 찾으면 등기가 않된다고 하니 해결책은 없는 걸까? 농지 구입 303평 제한을 피하는 길은 없을까? 결론부터 예기하면 303평 미만도 등기할 수 있는 길은 있다.
첫째, 150평 이하의 농지 라면 전용 허가를 득한후 지목이 농지라도 등기가 가능하다. 전용 허가시 주택 부지는 건평의 5배 이내까지가 전용 최대 면적이라고 보면 된다. 지역에 따라 3배 이내로 제한 하는 곳도 있다.
농가 주택의 경우 창고 부지등으로 전용 면적 규제가 덜하지만 그래도 200평 이상은 무리다. 250평이라고 가정 할 경우 150평을 주택 부지로 전용허가 받으면 150평은 등기할수 있지만 나머지 100평은 여전히 길이 없을까?
둘째, 150평 이상 303평 이하 농지의 등기 방법은 농지 취득 증명을 통해 농지 원부를 만드는 과정에서 303평이란 최소 면적 이상의 농지가 반드시 본인 소유이어야만