용인신문 | "최저입찰가 5억1560만원." 숫자만 보면 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있을 것 같지만 공매는 일반 부동산 매매와 전혀 다른 시장이다. 낙찰가만 준비하면 되는 것이 아니라 보증금과 취득세, 각종 부대비용은 물론 권리관계까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 공매는 자칫 잘못하면 예상하지 못한 세입자 문제나 추가 비용을 떠안을 수도 있어 '싸게 사는 방법'이 아니라 '위험을 계산하는 투자'라는 말이 나온다.
이번 공고는 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리의 전용면적 90.99㎡ 규모 다세대주택이다. 최저입찰가는 5억1560만원이며 최고가 입찰 방식으로 오는 20일 입찰이 진행된다. 얼핏 보면 일반 매매와 비슷하지만 실제 필요한 현금은 생각보다 훨씬 많다.
우선 입찰에 참여하려면 보통 최저입찰가의 약 10%인 5156만원 안팎의 입찰보증금을 먼저 준비해야 한다. 낙찰을 받으면 보증금을 제외한 약 4억6400만원을 정해진 기간 안에 납부해야 한다. 여기에 취득세와 등기비용, 법무사 비용까지 더하면 최소 수백만원에서 2000만원 가까운 추가 자금이 필요하다. 내부 수리까지 해야 한다면 비용은 더 늘어난다. 결국 대출 없이 매입한다면 약 5억3000만~5억5000만원 정도의 자금을 준비하는 것이 안전하다.
대출을 이용한다고 해도 안심할 수는 없다. 예를 들어 낙찰가의 70% 수준까지 대출이 가능하더라도 자기자금은 1억7000만~2억원 정도는 있어야 한다. 공매 물건은 금융기관의 대출 심사가 일반 매매보다 까다로운 경우도 있어 사전에 대출 가능 여부를 확인하는 것이 좋다.
가격보다 더 중요한 것은 권리분석이다. 공매에서 가장 많이 발생하는 실수가 "집만 보고 입찰하는 것"이다. 실제로는 누가 살고 있는지, 세입자가 있는지, 임차인의 보증금은 어떻게 되는지, 대항력과 확정일자가 있는지 등을 반드시 확인해야 한다. 경우에 따라서는 낙찰자가 세입자의 권리를 일부 떠안거나 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 발생할 수도 있다.
등기부등본도 필수 확인 대상이다. 근저당이나 압류, 가압류가 어떻게 설정돼 있는지, 말소되는 권리와 인수해야 하는 권리가 무엇인지 살펴봐야 한다. 관리비 체납 여부도 확인해야 한다. 일부 체납 관리비는 낙찰자가 부담해야 하는 경우도 있기 때문이다.
공고에 올라온 사진 역시 맹신해서는 안 된다. 공개된 사진은 대부분 건물 외관만 보여준다. 실제 투자에서는 내부 누수와 곰팡이, 보일러 상태, 불법 증축 여부, 주차 환경 등이 더 중요하다. 가능하다면 반드시 현장을 직접 방문해 확인하는 것이 안전하다.
무엇보다 중요한 것은 주변 시세 비교다. 최저입찰가가 5억1560만원이라고 해서 반드시 싼 것은 아니다. 인근 실거래가가 5억3000만원 수준이라면 공매의 장점이 크지 않을 수 있다. 반대로 동일한 조건의 주택이 6억원 이상에 거래되고 있다면 충분히 경쟁력이 있는 물건이 될 수도 있다. 결국 공매의 성패는 낙찰가가 아니라 시세와의 차이에서 결정된다.
부동산 전문가들은 공매 입찰 전 최소한 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 현장 방문, 주변 실거래가 등은 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 공매는 운 좋게 싸게 사는 시장이 아니라 권리와 위험을 정확히 분석하는 사람에게 기회가 되는 시장이다. 숫자 하나만 보고 입찰하기보다, 보이지 않는 비용과 위험까지 계산하는 것이 성공적인 공매 투자의 첫걸음이다.

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