용인신문 | 감정가 2억3700만원짜리 주차장이 1억4220만원까지 가격이 내려갔다. 감정가보다 9470만원이나 저렴하다. 얼핏 보면 '반값 투자'처럼 보이지만 시장은 네 차례나 외면했다. 왜일까.
한국자산관리공사(캠코) 공매시장에 나온 이번 물건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 598-5 중앙프라자 지하 3층 주차장이다. 압류재산으로 공매에 나온 이 물건은 감정가 2억3700만원에서 시작해 유찰을 거듭한 끝에 예정가격이 1억4220만원까지 낮아졌다. 입찰은 7월 20일부터 22일까지 진행된다.
가격만 보면 투자 매력이 커 보인다. 하지만 공매에서는 '얼마나 싸냐'보다 '왜 이렇게 싸졌느냐'를 먼저 따져봐야 한다. 특히 이번 물건은 아파트나 상가가 아니라 주차장이라는 점에서 일반 부동산과 투자 방식이 전혀 다르다.
우선 실제 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 한다. 공고에는 토지 지분만 표시돼 있고 건물 면적은 0㎡로 기재돼 있다. 이는 독립된 건축물이 아니라 주차장 전용구획이나 주차장 지분일 가능성이 있다는 의미다. 실제 어떤 권리를 취득하는지, 단독 소유인지 공유지분인지, 관리규약은 어떻게 돼 있는지를 반드시 확인해야 한다.
수익성도 따져봐야 한다. 주차장은 상가 이용객과 주변 유동인구에 따라 가치가 크게 달라진다. 상권이 활발하면 안정적인 수익을 기대할 수 있지만 공실 상가가 늘어나거나 방문객이 줄면 주차 수요도 함께 감소한다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만 보고 투자했다가는 기대했던 임대수익을 얻지 못할 수도 있다.
낙찰 이후 추가 비용도 고려해야 한다. 취득세와 법무비용, 체납 관리비, 명도 여부 등 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있다. 주차장은 금융기관의 담보평가가 일반 아파트보다 까다로운 경우가 많아 대출이 제한될 가능성도 있다. 따라서 충분한 자기자금을 준비하는 것이 안전하다.
예정가격인 1억4220만원에 낙찰받는다고 가정하면 취득세와 각종 부대비용을 포함해 최소 1억5000만원 안팎의 자금은 준비하는 것이 바람직하다. 대출이 가능하면 부담은 줄어들 수 있지만, 금융기관의 담보 인정 여부는 사전에 반드시 확인해야 한다.
공매 전문가들은 유찰 횟수가 많은 물건일수록 가격보다 이유를 먼저 살펴야 한다고 조언한다. 권리관계가 복잡하거나 수익성이 낮거나 환금성이 떨어지는 경우가 적지 않기 때문이다. 특히 주차장처럼 특수 목적 부동산은 일반 상가나 아파트와 달리 거래가 활발하지 않아 매각에도 시간이 걸릴 수 있다.
이번 용인 동백 중앙프라자 주차장 공매는 감정가 대비 약 40% 저렴한 가격으로 나온 만큼 투자자들의 관심을 끌고 있다. 그러나 공매는 싸게 사는 것이 성공이 아니라 권리관계와 수익성, 추가 비용까지 모두 따져 '제값에 사는 것'이 진짜 투자라는 점을 보여주는 사례다.

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