용인신문 | 감정가 40억3033만원. 하지만 네 차례 유찰을 거친 끝에 최저입찰가격은 9억6768만원까지 떨어졌다. 숫자만 보면 '10억원이면 2958평짜리 땅을 살 수 있다'는 생각이 들기 쉽다. 그러나 법원 경매에서 표시되는 최저입찰가격은 시작 가격일 뿐이다. 실제 낙찰을 받기 위해서는 입찰보증금은 물론 잔금과 취득세, 각종 부대비용까지 고려해야 한다. 결국 이 토지를 손에 넣기 위해 필요한 자금은 생각보다 훨씬 많다.
이번 경매 물건은 용인시 처인구 모현읍 매산리 95-3 일대 임야로 토지 면적은 9779.88㎡(약 2958평)다. 감정가는 40억3033만3840원이지만 네 차례 유찰되면서 감정가의 약 24% 수준인 9억6768만3000원까지 내려왔다. 경매 시장에서는 흔히 '76% 할인'이라는 표현이 등장하지만, 실제 투자자는 할인율보다 준비해야 할 자금을 먼저 계산해야 한다.
가장 먼저 필요한 돈은 입찰보증금이다. 이번 물건은 최저입찰가의 20%인 1억9353만6600원을 입찰 당일 현금성 자금으로 준비해야 한다. 낙찰을 받지 못하면 전액 돌려받지만, 입찰에 참여하기 위해서는 최소 2억원 가까운 현금을 미리 확보해야 한다는 의미다.
낙찰에 성공했다고 해서 끝나는 것도 아니다. 법원이 정한 기한 안에 남은 잔금을 모두 납부해야 한다. 만약 최저가인 9억6768만원에 낙찰받는다고 가정하면 보증금을 제외한 잔금만 약 7억7414만원을 마련해야 한다. 여기에 취득세와 지방교육세, 등기 비용, 법무사 수수료 등 각종 부대비용이 추가된다. 토지의 용도와 취득 목적에 따라 차이는 있지만 일반적으로 수천만원의 추가 비용이 발생할 수 있어 실제 필요한 총자금은 10억원 안팎으로 보는 것이 현실적이다.
물론 금융기관 대출을 활용할 수도 있다. 하지만 토지 경매는 아파트와 달리 담보평가가 까다롭고 임야의 경우 담보인정비율(LTV)도 상대적으로 낮은 편이다. 토지의 위치와 용도지역, 개발 가능성, 도로 접면 여부 등에 따라 대출 가능 금액이 크게 달라질 수 있어 상당한 자기자본이 필요한 경우가 적지 않다.
더 중요한 것은 이 물건이 왜 감정가의 4분의 1 수준까지 떨어졌는지를 살펴보는 일이다. 경매에서 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자 가치가 높다고 단정할 수는 없다. 개발제한 여부, 진입도로 확보, 건축 가능성, 토지이용계획, 분묘 존재 여부, 법적 권리관계 등 다양한 변수가 가격 형성에 영향을 미친다. 특히 임야는 개발이 쉽지 않은 경우도 많아 단순히 '싸다'는 이유만으로 접근했다가는 예상치 못한 위험을 떠안을 수 있다.
부동산 전문가들은 "경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 토지를 어떻게 활용할 수 있느냐"며 "입찰 전 토지이용계획확인서와 등기부등본, 현장조사 등을 통해 개발 가능성과 권리관계를 반드시 확인해야 한다"고 조언한다. 감정가 40억원의 땅을 9억원대에 살 수 있다는 숫자는 분명 매력적이다. 그러나 진짜 투자자는 최저입찰가보다 '실제로 얼마의 현금을 준비해야 하는지'와 '이 땅으로 무엇을 할 수 있는지'부터 계산한다. 그 계산이 끝났을 때 비로소 이 땅의 진짜 가치가 보이기 시작한다.
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