용인신문 | 경기도 용인시 처인구 양지면 정수리 일대의 대규모 농지가 감정가의 34% 수준까지 가격이 떨어지면서 다시 경매시장에 나왔다. 토지 면적은 7,760㎡(약 2,347평)로 감정가는 19억9,531만3,000원이지만, 세 차례 유찰을 거쳐 오는 9월 4일 최저입찰가 6억8,439만2,000원에 매각이 진행된다. 한때 20억원에 가까운 평가를 받았던 토지가 3분의 1 가격으로 나온 셈이다.

이번 물건은 임의경매로 진행되며 청구금액은 약 12억9,456만원이다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인 6,843만9,200원이다. 입찰 당일에는 이 금액만 준비하면 되지만, 실제 낙찰을 받으면 잔금을 마련해야 한다.

가장 궁금한 부분은 '현금이 얼마나 있어야 하느냐'는 점이다. 만약 최저가인 6억8,439만원에 낙찰받는다면 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세, 법무사 비용, 등기비용 등을 포함해 수천만원의 추가 비용이 발생한다. 여기에 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급 여부와 자경 계획도 확인해야 한다.

대출도 일반 아파트처럼 쉽지 않다. 농지는 금융기관의 담보평가 기준이 까다롭기 때문에 낙찰가의 50~70% 수준만 대출이 가능한 경우가 많다. 만약 금융기관이 낙찰가의 60%를 대출해 준다면 약 4억1천만원 정도를 빌릴 수 있고, 나머지 2억7천만원 안팎의 자기자금과 취득세 등 부대비용을 합하면 실제 필요한 현금은 약 3억~3억5천만원 수준이 될 가능성이 있다. 반대로 대출이 어렵다면 낙찰대금 전액과 각종 비용을 모두 현금으로 준비해야 한다.

다만 가격이 크게 떨어졌다고 해서 반드시 '싼 땅'이라고 단정할 수는 없다. 해당 토지는 생산관리지역에 위치해 있어 개발행위와 건축에는 일정한 제한이 있을 수 있으며, 농지취득자격증명 요건 충족 여부도 반드시 확인해야 한다. 토지 이용계획, 도로 접면 여부, 실제 경작 상태, 배수와 진입로, 향후 개발 가능성 등도 현장조사를 통해 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

경매 전문가들은 "감정가 대비 34% 수준이라는 숫자만 보고 접근하기보다는 개발 가능성과 활용 가치를 함께 따져야 한다"며 "특히 농지는 일반 토지보다 규제가 많아 권리분석과 현장조사를 철저히 한 뒤 입찰하는 것이 중요하다"고 조언한다.

이번 용인 양지면 농지 경매는 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락으로 투자자들의 관심을 받고 있지만, 실제 투자 성패는 낮은 가격보다 토지의 가치와 활용 가능성을 얼마나 정확히 분석하느냐에 달려 있다는 점을 보여주는 대표적인 사례로 평가된다.

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