용인신문 | 정부가 보유 중심에서 실거주 중심으로 과세 기준을 전면 재편하는 ‘2026년 부동산 세제 개편안’을 확정 발표했다.

실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원)으로 상향해 부담을 낮춘 반면, 비거주자·초고가 주택·다주택자에 대해서는 종부세율 인상 및 장기보유특별공제의 거주 요건 엄격화 등 대폭 강화된 과세 카드를 꺼내 들었다.

이러한 세제 개편의 파장은 서울 초고가 주택 시장을 넘어 경기 남부 핵심 주거지인 용인시 부동산 시장과 전월세 수급에 상당한 파급효과를 불러올 전망이다.

■ 수지·기흥 ‘갈아타기’ vs 처인 ‘호재’

이번 개편안의 최대 수혜 지대는 종부세 비과세선 밑에 위치한 시세 15억~20억 원 안팎의 ‘덜 똘똘한 한 채’ 단지들이다.

과표 6억 원 미만(시세 약 32억 원 이하) 구간은 징벌적 세금 인상을 피할 수 있게 되면서, 세 부담이 가벼운 지역으로의 매수세 이전이 점쳐진다.

특히 용인시 수지구와 기흥구의 주요 역세권 및 신축 아파트 단지(시세 10억~15억 원대)는 종부세 완화 혜택의 직간접적 사정권에 포함된다.

초고가 주택에 대한 세금 폭탄을 피해 실거주 요건을 충족하려는 서울 및 경기권 ‘갈아타기’ 실수요가 대거 유입되면서 강보합세와 함께 가격 키 맞추기 오름세가 본격화될 가능성이 높다.

반면 처인구의 경우, 세제 개편 자체의 완화 혜택보다는 기존의 이동·남사읍 첨단 시스템반도체 국가산단 및 원삼면 SK하이닉스 반도체 클러스터 등 초대형 개발 호재가 실수요 중심의 세제 완화 심리와 맞물리는 양상이다.

거주 중심 과세 기조 속에서도 직주근접 배후 주거지로서의 가치가 부각되며 탄탄한 하방 지지력을 확보할 것으로 보인다.

■ 실거주 의무화… 세입자만 피해 우려

문제는 주택 매매시장보다 전월세 임대차 시장에 미칠 부작용이다. 양도세 장기보유특별공제가 2029년까지 거주 기간 중심으로 일원화(보유공제 폐지)되고 종부세 비거주 불이익이 대폭 강화되면서, 비거주 1주택자와 다주택 집주인들이 임차인을 내보내고 직접 입주하려는 움직임이 거세질 것으로 보인다.

결국 한강벨트 등 선호 지역을 중심으로 한 실거주 입주 열풍은 기존 전세 유통 매물의 급격한 ‘매물 잠김’으로 이어질 수밖에 없다.

무엇보다 토지거래허가제 등에 따른 전월세 품귀와 가격 상승으로 어려움을 겪는 임차인들은 이번 세제 개편안을 보면서 또 다른 부담을 느낄 가능성이 높다.

용인지역의 경우 수지구에 이어 기흥구까지 토지거래허가구역 등 부동산 3중 규제로 묶이면서 전월세 품귀 현상이 깊어지고 있던 상황에서 이번 세제개편안 발표로 인해 전월세 매물 부족 현상을 더욱 커질 것이란 분석이다.

신축 입주 물량 가뭄 속에서 전세 수급 불균형이 심화되면 전셋값 상승 압력은 한층 커진다.

아울러 세 부담이 늘어난 집주인들이 증가한 보유세를 세입자에게 전가하면서 순수 전세의 보증부 월세 전환(전세의 월세화)이 한층 가속화될 전망이다.

이는 고금리와 고물가 속에서 주거비 부담에 시달리는 세입자들을 외곽으로 밀어내며 전월세 시장의 양극화와 불안정을 한층 자극하는 부작용을 초래할 것이라는 지적이 깊어지고 있다.

정부가 발표한 부동산 세제 개편안과관련, 용인지역 전월세난이 더욱 심각해질 것이란 전망이 나오고 있다. 사진은 용인지역 아파트 단지 모습.