용인신문 | 정부가 전세사기 및 보증금 미반환 위험을 근본적으로 차단하기 위해 세입자와 집주인 양측의 니즈를 동시에 충족하는 새로운 구조의 임대차 제도를 선보인다.

세입자는 월세 부담 없이 전세로 거주하고, 집주인은 매달 안정적인 월세 형태의 수익을 얻는 ‘전월세 안심신탁’ 사업이 오는 10월부터 자발적 신청을 시작으로 본격 추진된다.

기존 전세 시장은 거액의 보증금이 집주인에게 직접 전달되는 구조적 한계로 인해 갭투자 실패, 집값 하락, 과도한 담보대출 시 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 위험에 상시 노출되어 있었다.

반면 집주인들은 저금리 기조 및 수익성 확보를 위해 전세보다 매달 현금이 들어오는 월세를 선호하면서, 전세 매물 감소와 임차인의 주거비 부담 증가라는 ‘수요 불일치’ 현상이 지속되어 왔다.

이번에 도입되는 ‘전월세 안심신탁’은 이러한 구조적 약점을 계약 체결 단계에서부터 차단하는 '사전 예방형' 모델이다. 핵심은 세입자가 낸 전세보증금이 집주인에게 전달되지 않는다는 점에 있다.

국토교통부 산하 주택도시보증공사(HUG)가 ‘전월세안정화기구’로 지정되어 임차인의 전세금을 직접 예치받아 안정적으로 관리·운용하게 된다.

HUG는 이 전세금을 주택공급활성화펀드나 보증 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등으로 운용하여 발생한 수익을 매월 집주인에게 월세 형태로 지급하는 방식을 취한다.

집주인 입장에서는 세입자 대신 공공기관으로부터 매달 약 연 4.5% 수준의 안정적인 이자 수익을 받게 되며, 연체나 공실 리스크를 줄일 수 있다. 세입자 역시 거액의 보증금을 집주인의 개인 신용에 맡기지 않고 공공기관에 예치함으로써 보증금 떼일 걱정을 근본적으로 덜 수 있게 된다.

하지만 일각에서 제기된 ‘정부가 모든 전세금을 강제로 관리하여 전세가 소멸한다’는 소문은 사실이 아닌 것으로 확인됐다.

정부와 HUG는 이번 제도가 모든 임대인에게 강제 적용되는 의무 사항이 아니며, 자발적 신청을 통해서만 운영된다고 강조했다. 기존처럼 집주인이 보증금을 직접 받아 운용하는 일반 전월세 계약도 얼마든지 유지할 수 있다.

전문가들은 이 제도가 안착할 경우 수십 년간 이어져 온 한국의 전세 공식이 안전하게 재편될 것으로 기대하면서도, 제도의 실효성에 대해서는 신중한 태도를 보이고 있다.

강제성이 없는 자율 참여 방식인 만큼, 초기에 얼마나 많은 집주인과 세입자가 적극적으로 참여할지가 사업 성패의 관건이 될 전망이다.

특히 직접 보증금을 활용해 고수익 투자를 원하는 집주인이나, 시장 상황 변화에 따른 운용 수익률 변동성(6개월 단위 조정)에 부담을 느끼는 임대인을 얼마나 유인할 수 있을지가 주요 과제로 꼽힌다.

수십 년간 집주인과 세입자의 이익이 충돌해 온 임대차 시장에서 ‘세입자는 전세, 집주인은 월세’라는 새로운 실험이 전세사기의 그늘을 벗겨내고 시장 안정의 새로운 열쇠가 될 수 있을지 귀추가 주목된다.

AI로 생성한 전월세 안신신탁 제도 안내 이미지.