용인신문 | 감정가가 3944만 원인 토지가 394만 원에 공매시장에 나왔다. 가격만 보면 누구나 한 번쯤 관심을 가질 만한 물건이다. 하지만 부동산에서는 '싸다'는 이유만으로 좋은 투자가 되는 경우는 드물다. 특히 토지는 가격보다 활용성이, 활용성보다 권리관계가 더 중요하다. 이번에 한국자산관리공사(캠코)가 공매에 부친 경기도 용인시 기흥구 하갈동 193-4번지 토지는 바로 그런 점을 보여주는 대표적인 사례다. 이번 공매 물건은 면적 19.4286㎡(약 5.9평)의 토지다. 감정평가금액은 3944만58원이지만 공매예정가격은 394만5000원으로 감정가의 약 10% 수준까지 내려왔다. 최고가 경쟁입찰 방식으로 진행되며 여러 차례 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아진 것으로 보인다. 숫자만 놓고 보면 '헐값'처럼 보이지만, 시장은 이미 이 토지의 현실적인 활용성을 냉정하게 평가하고 있다는 의미이기도 하다. 현장 사진을 보면 해당 토지는 넓은 아스팔트 포장 부지 안에 포함돼 있으며 주변에는 공장이나 업무시설로 보이는 건물이 들어서 있다. 현재는 주차장 일부처럼 이용되고 있는 모습으로, 독립적인 대지가 아니라 전체 부지의 일부 역할을 하는 자투리 토지에 가깝다. 이런 유형의 토지는 면적 자체보다 주변 토지와 어떤 관계를 맺고 있는지가 가치의 핵심이 된다. 약 6평 남짓한 토지로는 사실상 단독 건축이 어렵다. 건물을 신축하거나 별도의 상업시설을 설치하기에는 면적이 턱없이 부족하다. 결국 이 토지의 진정한 가치는 인접 토지와 합쳐졌을 때 비로소 나타난다. 주변 토지 소유자라면 진입로를 넓히거나 주차 공간을 확보하고 건축계획을 변경하는 등 다양한 활용이 가능하지만, 제3자가 낙찰받을 경우 독자적으로 활용할 수 있는 방법은 제한적일 가능성이 크다. 그래서 자투리 토지는 일반 투자자보다 인접 토지 소유자가 가장 유력한 매수자가 되는 경우가 많다. 이 같은 물건은 반드시 현장조사가 선행돼야 한다. 공매 사이트에 올라온 사진만으로는 실제 토지 경계가 어디인지, 도로와 접해 있는지, 차량 출입은 가능한지, 현재 누가 어떤 용도로 사용하고 있는지 확인할 수 없다. 자투리 토지는 지적도상 경계와 실제 이용 현황이 다른 경우도 적지 않아 현장을 직접 확인하지 않고 입찰했다가 활용하지 못하는 사례도 종종 발생한다. 감정평가서 확인도 필수다. 감정평가서에는 용도지역과 토지 형상, 이용 현황, 도로 접면 상태, 가치 산정 근거 등이 상세히 기재돼 있다. 특히 작은 토지는 감정평가서에 적힌 몇 줄의 내용이 투자 가치를 크게 좌우하는 경우가 많다. 투자 경험이 많은 사람일수록 가격보다 감정평가서를 먼저 살펴보는 이유도 여기에 있다. 이번 물건은 세금 체납 등으로 공매에 나온 압류재산이다. 일반 법원경매와 절차는 다르지만 낙찰자가 현황을 충분히 확인해야 한다는 점은 동일하다. 점유관계와 실제 이용 상태, 토지 경계, 인접 토지와의 관계는 모두 낙찰 전에 확인해야 할 중요한 요소다. 부동산 전문가들은 이 같은 토지는 일반 투자자보다 인접 토지 소유자나 사업부지 확장을 계획하는 기업, 또는 장기적인 토지 확보 전략을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 평가한다. 반대로 단순히 "감정가의 10분의 1이니 무조건 싸다"는 생각으로 접근하는 것은 위험할 수 있다. 토지는 건물과 달리 활용하지 못하면 임대수익도 기대하기 어렵고 되팔기도 쉽지 않기 때문이다. 이번 하갈동 공매 물건은 '감정가의 10분의 1'이라는 가격보다 '왜 이 가격까지 내려왔는가'를 먼저 생각해야 하는 토지다. 자투리 토지는 가격이 아니라 활용성이 가치를 결정하고, 활용성은 다시 권리관계와 입지에서 결정된다. 공매 투자에서 가장 중요한 것은 가장 싼 물건을 낙찰받는 것이 아니라 가장 잘 활용할 수 있는 물건을 선택하는 것이다. 이번 물건은 공매 투자의 기본 원칙을 다시 한번 일깨워주는 사례라고 할 수 있다. ※ 이 기사는 온비드 공매자료와 공개된 현장 자료를 바탕으로 작성되었습니다. ※ 링크: https://www.onbid.co.kr/op/cltrpbancinf/cltrdtl/CltrDtlController/mvmnCltrDtl.do
용인신문 | 용인시 기흥구 동백동의 단독주택이 감정가보다 3억원 이상 낮은 가격에 공매시장에 등장했다. 겉으로 보기에는 '반값에 가까운 급매'처럼 보이지만, 전문가들은 공매의 성패는 가격이 아니라 권리관계와 활용 가능성에 달려 있다고 입을 모은다. 한국자산관리공사(온비드)에 따르면 신영부동산신탁은 기흥구 동백동 75-386 외 1필지 단독주택을 일반경쟁 최고가 방식으로 매각한다. 감정평가금액은 10억8504만4000원이며, 이번 입찰의 최저입찰가는 7억4000만원으로 책정됐다. 감정가보다 약 3억4500만원 낮은 수준이다. 대상 건물은 연면적 246.2㎡ 규모의 단독주택이다. 입찰은 7월 13일 오전 10시부터 오후 5시까지 진행되며, 유찰 횟수는 3회다. 이번 물건이 관심을 끄는 이유는 가격뿐만이 아니다. 동백지구는 이미 생활 인프라가 대부분 갖춰진 용인의 대표적인 주거지역이다. 분당과 수원 접근성이 좋고, 용인 반도체 국가산업단지 조성에 따른 미래 가치도 꾸준히 거론되는 지역이다. 실거주 수요가 안정적인 만큼 투자자들의 관심도 이어지고 있다. 특히 단독주택은 아파트와 달리 리모델링이나 증축 등을 통해 자산가치를 높일 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 대지 활용도에 따라 고급 단독주택으로 재탄생하거나 임대용으로 활용할 가능성도 있다. 하지만 전문가들은 '가격이 싸다고 무조건 좋은 물건은 아니다'라고 강조한다. 공매는 경매와 마찬가지로 낙찰 이후 모든 책임을 낙찰자가 부담하는 구조다. 따라서 입찰 전 권리분석은 필수다. 등기부등본상 근저당권이나 가압류, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 물론 실제 점유자가 누구인지, 명도에 어려움은 없는지 반드시 확인해야 한다. 건축물대장과 실제 건물의 일치 여부, 불법 증축 여부, 향후 리모델링 가능성도 중요한 검토 대상이다. 특히 단독주택은 노후 정도에 따라 수리비가 수천만원에서 수억원까지 차이 날 수 있다. 외관만 보고 판단하기보다 감정평가서와 현장조사를 함께 진행하는 것이 안전하다. 공매에서 가장 흔한 착각은 '최저입찰가가 곧 시세'라는 생각이다. 이번 물건 역시 7억4000만원에서 시작하지만 경쟁 입찰이 이뤄질 경우 실제 낙찰가는 이보다 훨씬 높아질 가능성이 있다. 반대로 응찰자가 적다면 추가 유찰을 거쳐 가격이 더 낮아질 수도 있다. 결국 중요한 것은 '얼마에 낙찰받느냐'보다 '취득 이후 총비용이 얼마가 되느냐'다. 취득세와 각종 세금, 리모델링 비용, 명도 비용까지 모두 합산해야 비로소 실제 투자금액이 계산된다. 부동산 시장이 조정을 받는 시기일수록 공매는 기회가 될 수도 있고 함정이 될 수도 있다. 충분한 권리분석과 현장조사를 거친다면 시세보다 저렴하게 우량 자산을 확보할 수 있지만, 반대로 준비 없이 뛰어들 경우 예상치 못한 추가 비용으로 수익성이 크게 떨어질 수도 있다. 이번 동백동 단독주택은 가격 경쟁력과 입지를 동시에 갖춘 물건으로 평가되지만, 최종 판단은 숫자보다 '분석'에 달려 있다. 공매에서 가장 비싼 실수는 높은 낙찰가가 아니라, 확인하지 않은 위험을 낙찰받는 것이다. ※ 링크: https://www.onbid.co.kr/op/cltrpbancinf/cltrdtl/CltrDtlController/mvmnCltrDtl.do
용인신문 | 감정가 1억원에 가까운 용인의 임야가 5,952만원에 공매시장에 나왔다. 얼핏 보면 '반값 땅'을 살 수 있는 절호의 기회처럼 보인다. 하지만 숫자만 믿고 입찰했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 공매 물건은 가격보다 먼저 권리관계와 토지의 실제 가치를 꼼꼼히 따져봐야 하기 때문이다. 이번에 나온 물건은 용인시 처인구 양지읍 대대리 산392-1 임야다. 면적은 992㎡(약 300평)이며 감정가는 9,920만원, 공매 예정가는 5,952만원으로 감정가의 약 60% 수준이다. 네 차례 유찰되면서 가격이 낮아졌다. 하지만 이 물건에는 중요한 특징이 하나 있다. 바로 '지분 물건'이라는 점이다. 많은 사람들이 300평의 산을 통째로 사는 것으로 생각하지만 실제로는 그렇지 않다. 이 토지는 전체 9,851㎡ 가운데 992㎡에 해당하는 공유지분을 취득하는 형태다. 다시 말해 산 전체를 단독으로 사용할 수 있는 것이 아니라 다른 공유자들과 함께 소유권을 갖게 되는 것이다. 내가 원하는 위치를 마음대로 사용할 수 있는 것도 아니다. 가격도 낙찰가만 준비하면 끝나는 것이 아니다. 입찰에 참여하려면 먼저 예정가격의 약 10% 수준인 입찰보증금을 내야 한다. 낙찰을 받으면 잔금을 납부해야 하고, 여기에 취득세와 등기비용, 법무사 수수료 등 각종 부대비용이 추가된다. 결국 실제로는 6,300만~6,500만원 정도의 현금을 준비해야 안전하다. 대출도 기대만큼 쉽지 않다. 특히 지분 임야는 금융기관이 담보가치를 낮게 평가하는 경우가 많아 대출이 제한되거나 적게 나오는 사례가 적지 않다. 공매 투자는 '현금 투자'라는 말이 나오는 이유다. 더 중요한 것은 권리분석이다. 공매에서는 싸게 사는 것보다 무엇을 사는지 정확히 아는 것이 더 중요하다. 먼저 함께 소유하는 공유자가 몇 명인지 확인해야 한다. 토지 위에 묘지가 있는지, 송전선이나 통신시설 같은 제한시설은 없는지, 산지 규제는 어떤지, 도로에서 실제 진입이 가능한지도 반드시 살펴봐야 한다. 현장답사도 빼놓을 수 없다. 인터넷 사진만 보고 입찰했다가 실제로는 급경사이거나 진입로가 없는 경우도 있다. 감정평가서와 토지이용계획확인원, 지적도, 항공사진 등을 함께 확인하는 것이 기본이다. 이번 물건 역시 사진상으로는 국도와 접해 접근성은 나쁘지 않아 보이지만 자연림 상태의 경사진 임야로 개발 가능성과 활용성은 별도로 검토해야 한다. 공매 전문가들은 "가격이 싸다는 이유만으로 입찰하는 것은 가장 위험한 투자"라고 입을 모은다. 특히 임야나 지분 물건은 초보 투자자일수록 권리분석과 현장조사를 충분히 거친 뒤 입찰 여부를 결정해야 한다고 조언한다. 공매의 매력은 분명하다. 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회를 얻을 수 있기 때문이다. 그러나 공매에서 가장 싼 물건이 가장 좋은 물건은 아니다. 얼마나 싸게 사느냐보다 무엇을 사느냐를 먼저 확인하는 것, 그것이 성공적인 공매 투자의 첫걸음이다. 링크: https://www.onbid.co.kr/op/cltrpbancinf/cltrdtl/CltrDtlController/mvmnCltrDtl.do
용인신문 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 원천로에 위치한 단독주택이 공매시장에 나왔다. 삼성전자 첨단 시스템반도체 국가산업단지 조성의 최대 수혜지 가운데 하나로 꼽히는 이동읍 일대 물건이어서 투자자들의 관심이 집중될 전망이다. 한국자산관리공사(캠코) 온비드 공고에 따르면 이번 공매 물건은 용인시 처인구 이동읍에 위치한 단독주택이다. 토지면적은 7,132㎡ 가운데 713.2㎡(약 215.7평)이며, 건물면적은 78.84㎡(약 23.9평) 규모다. 감정가는 4억4551만1320원이며 이번 입찰 최저가는 감정가의 약 70% 수준인 3억1185만7000원이다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 3118만5700원을 납부해야 한다. 매각기일은 오는 7월 24일이다. 이번 물건은 이동읍 중심 생활권에 위치해 있으며 주변에는 단독주택과 전원주택이 형성돼 있다. 무엇보다 삼성전자가 추진하는 용인 첨단 시스템반도체 국가산업단지와 가까운 지역으로 향후 개발 기대감이 높은 곳으로 평가된다. 다만 공매는 일반 부동산 매매와 달리 반드시 권리분석이 선행돼야 한다. 등기부등본을 통해 근저당권과 가압류, 법정지상권 성립 여부 등을 확인해야 하며 실제 점유자가 있는지도 반드시 현장조사를 통해 확인하는 것이 중요하다. 특히 공매는 명도 책임이 낙찰자에게 돌아오는 경우가 많아 점유관계 확인은 필수다. 자금 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰을 받기 위해서는 우선 입찰보증금 3118만원가량이 필요하며, 낙찰 이후에는 잔금 약 2억8000만원 이상을 정해진 기한 안에 납부해야 한다. 취득세와 법무사 비용, 등기비용, 명도비용, 수리비 등 부대비용도 별도로 준비해야 한다. 전문가들은 "최저가만 보고 접근하기보다는 실거주 가치와 개발 가능성, 권리관계를 함께 따져야 한다"며 "반도체 산업단지 개발 기대감은 있지만 실제 수익은 매입가격과 향후 개발 속도에 따라 크게 달라질 수 있다"고 조언한다. 링크: https://madangs.com/caview?m_code=1020240085061001
용인신문 | 경기도 용인시 처인구 운학동 해인타운하우스 단독주택이 감정가 2억1650만원에서 두 차례 유찰돼 최저입찰가 7426만원에 매시장에 나왔다. 가격만 보면 감정가의 34% 수준으로 '반값 이하' 물건처럼 보이지만, 감정평가서와 공부를 살펴보면 일반적인 경매 물건과 다른 여러 변수들이 확인된다. 우선 건물은 건축물대장상 사용승인일이 2023년 5월 31일이다. 그러나 건축허가는 2004년 5월 12일, 착공은 2006년 5월 12일로 기록돼 있다. 허가부터 사용승인까지 약 19년, 착공 이후에도 약 17년이 걸린 셈이다. 일반적인 단독주택 건축 기간과 비교하면 매우 이례적인 사례다. 감정평가서 역시 이 부분을 중요하게 언급하고 있다. 감정평가사는 착공일과 사용승인일 사이의 큰 시간 차이를 확인한 뒤 소유자 가족에 대한 탐문조사와 인근 건축물의 사용승인 시기 등을 종합적으로 고려해 관찰감가법을 병행하여 평가했다고 밝혔다. 이는 단순히 건축물대장만을 기준으로 평가하지 않았다는 의미다. 또 하나 눈에 띄는 부분은 공부와 현황이 서로 다르다는 점이다. 건축물대장에는 '운학동 280 외 6필지'에 건물이 있는 것으로 기재돼 있지만 실제 현황은 280-7번지 위에 소재하는 것으로 조사됐다. 이런 경우 대부분 정리 가능한 사항인 경우가 많지만, 입찰 전 토지대장과 건축물대장, 지적도 등을 통해 정확한 권리관계를 반드시 확인하는 것이 안전하다. 건물은 일반목구조에 기타 지붕 형태의 지하 1층~지상 2층 규모다. 외벽은 판넬과 몰탈 위 페인팅, 목재 마감으로 시공됐으며, 내부는 벽지와 타일, 강마루로 마감돼 있다. 시스템창호를 사용했고, 도시가스와 보일러 난방, 급·배수설비, 시스템에어컨 등 기본적인 주거설비도 갖추고 있다. 현재는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐다. 권리분석에서 특히 눈여겨볼 부분은 임대차 관계다. 감정평가서에 따르면 현재 거주자는 소유자가 아니라 소유자의 부모가 약 3년 전부터 임대차계약을 체결한 뒤 거주 중인 것으로 탐문조사됐다. 다만 감정평가사는 정확한 임대차 조건은 별도 확인이 필요하다고 명시했다. 이 대목은 입찰자에게 매우 중요한 부분이다. 실제 임대차계약서가 존재하는지, 보증금은 얼마인지, 전입신고와 확정일자는 언제인지에 따라 대항력과 우선변제권 여부가 달라질 수 있기 때문이다. 현황조사서와 매각물건명세서, 주민등록 전입 내역 등을 반드시 함께 확인해야 한다. 또한 강제경매 사건인 만큼 등기부상 말소기준권리도 반드시 확인해야 한다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권이나 압류 등은 일반적으로 매각으로 소멸하지만, 선순위 권리가 존재하거나 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있다면 실제 투자수익은 크게 달라질 수 있다. 자금 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 최저가인 7426만원에 낙찰받는다고 가정하면 입찰보증금 약 742만원을 먼저 준비해야 하고, 낙찰 후에는 잔금 약 6684만원과 취득세, 법무사 비용, 등기비용, 명도비용 등을 추가로 부담해야 한다. 경우에 따라 체납관리비나 수리비도 발생할 수 있다. 이번 물건은 감정가 대비 가격 경쟁력만 보면 충분히 관심을 받을 만한 공매 물건이다. 그러나 허가와 사용승인 사이의 긴 시간 차이, 공부와 현황의 차이, 임대차관계 확인 필요성 등 일반적인 경매보다 꼼꼼히 살펴봐야 할 요소가 적지 않다. 링크: https://madangs.com/caview?m_code=1020240096351001
용인신문 | 경기 용인시 처인구 원삼면 일대가 반도체 생산기지를 넘어 사람이 모여 사는 산업도시로 빠르게 변하고 있다. SK하이닉스 반도체클러스터 생산라인 가동이 가시화되면서 관심은 공장 건설에서 근로자들이 거주할 주거지로 옮겨가는 모습이다. 이 같은 흐름 속에 산업단지 배후 주거단지 공급도 본격화되고 있다. 동일토건은 오는 8월 처인구에 '용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리'를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 6개 동, 전용면적 59·71·84㎡ 총 589세대로 조성되며 견본주택은 신분당선 동천역 인근에 마련된다. 단지가 주목받는 이유는 SK하이닉스 생산시설과 소재·부품·장비 기업이 들어서는 용인 반도체클러스터와 가까운 입지다. 생산시설이 본격 가동되면 연구·생산직뿐 아니라 협력업체와 물류·서비스업 종사자까지 유입되면서 배후 주거 수요도 함께 늘어날 것으로 기대된다. 최근 분양시장에서는 투자보다 실거주 수요가 시장을 주도하면서 직주근접에 교육과 교통, 생활 인프라를 함께 갖춘 이른바 '다세권' 단지가 강세를 보이고 있다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 지난해 지방 1순위 청약 경쟁률 상위 5개 단지는 평균 80.81대 1의 경쟁률을 기록해 지방 평균(4.36대 1)을 크게 웃돌았다. 기존 주택시장에서도 산업단지와 생활 인프라를 함께 갖춘 지역은 가격 상승세가 두드러졌다. 충북 청주테크노폴리스와 대전 스마트시티 인근 아파트가 대표적인 사례다. 용인은 SK하이닉스 반도체클러스터와 삼성전자 국가산업단지가 동시에 추진되면서 국내 최대 반도체 산업벨트로 성장하고 있다. 특히 SK하이닉스가 첫 생산라인 가동 시점을 2027년 2월로 앞당기면서 산업단지 준공 이전부터 주거시장도 함께 움직이고 있다는 평가가 나온다. '용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리'는 원삼초와 원삼중을 걸어서 이용할 수 있고, 서울세종고속도로 남용인IC와 국도 17·45호선을 통해 수도권과 반도체 산업벨트 접근성이 뛰어나다. 전 세대 남향 위주 배치, 지상 차량 없는 단지, 면진 설계, 주민 공동시설을 적용하며 분양가상한제도 적용된다. 다만 산업단지 조성과 함께 교통망과 상업·의료·교육시설 등 도시 인프라가 얼마나 빠르게 확충되느냐가 주거 수요를 결정할 핵심 변수로 꼽힌다. 산업단지의 성공이 단순한 공장 건설이 아닌 사람과 도시가 함께 성장하는 완성형 산업도시로 이어질 수 있을지가 향후 원삼면의 미래를 좌우할 전망이다. 동일토건 관계자는 "실수요자들은 직장과의 거리뿐 아니라 교육과 교통, 생활 편의성을 함께 고려한다"며 "직주근접과 학세권, 분양가상한제를 강점으로 실수요층을 공략할 계획"이라고 말했다.
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