경매가 대중화 되어 가고 있는 요즈음 예전의 부정적 이미지를 벗고 [대중적 재테크]수단으로 급부상 하면서 개인이 경매 입찰에 참여하는 사례가 많이 늘고 있다. 경매 부동산중 단연 인기가 치솟는 것은 아파트이다. 시세 차익을 노린 게임식 경매 참가는 피해야 한다. 시세보다 20-30%정도 저렴한 가격에 내집마련을 2-3년 정도 앞당길수 있는 수단으로 인식한 전세입자들의 입찰 참여가 늘고 있다.
용인지역은 수지 택지 개발지구 아파트의 낙찰가가 제일 높고 그다음은 기흥.구성지역,용인 시내지역과 시 외곽지역 순이다. 수지지역은 감정가의 80-90%선에서 낙찰되고 있다. 여유자금 부동산 투자 수단으로 아파트 경매를 선택한다면 일정한 시세가 형성돼 있고 거래량도 꾸준한 대단지 아파트나 택지개발지구내의 아파트,재건축이 예상되는 아파트등을 눈여겨 볼 말하다. 전세자금으로 내집마련을 노린다면 비교적 교통이 편리한 외곽지역의 아파트에 초점을 맞추는게 좋다. 시세 대비 50-60%정도에서도 내집마련이 가능하다. 도심지역에 비해 대규모 상권등 생활 편의 시설이 부족하지만 쾌적한 주거환경이 장점이 될 수도 있다.
아파트 경매의 가장 큰 장점은 환금성이 뛰어나다는 것이다. 다시 매매하거나 임대를 통해 투자 비용의 회수가 다른 부동산에 비해 한결 쉽다. 낙찰대금이 부족한 경우 금융기관이 지원하는 대출 금액 평가에서도 아파트는 일반주택이나 상가등 기타 부동산보다 10-20%정도 높게 평가된다.
그렇다면 경매를 통해 아파트를 구입할 때 가장 중요한 것은 무엇일까?
1. 경매 부동산의 명도 문제이다.
낙찰자와 전 집주인 또는 세입자간에 협의가 안되면 <명도소송>등 절차를 통해 해결이 가능하다. 최우선 순위의 임차권이 성립돼 있으면 낙찰자가 임차 보증금에 대한 채무도 승계되는 만큼 권리 분석이 중요하다.
2. 시세보다 너무 싸면 이유가 있다.
건축물의 관리상태와 부실공사의 가능성 등을 꼼꼼히 따져보아야 한다. 해당 아파트를 방문하여 거주 주민의 의견을 들어보는 것이 가장 확실한 확인 절차이다. 부녀회원의 경우 생활상의 문제점을 정확히 지적해 주기도 한다.
3. 이런 아파트는 경락 받으면 망한다.
경매는 싼 가격에 원하는 부동산을 쉽게 마련할수 있는 반면 잘못하면 시세보다 비싸게 사거나 전혀 활용 가치가 없는 부동산을 구입하는등 큰 손해를 입을諍?있는 함정이 도사리고 있다. 특히 아파트를 비롯한 주거용 부동산의 경우 에는 더욱 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. 대지 지분 등기가 안된 경우,경락으로도 소멸되지 안는 권리가 있는 경우,주택임대차 보호법의 적용을 받는 우선순위 세입자등 여러모로 주의를 기울여야 한다.
위험 없는 고수익은 없듯이 경매에는 많은 위험들이 숨어있다. 하지만 경매에 대한 선입견과 두려움으로 주저하지만 말고 내집마련의 기쁨을 생각하며 전문가의 도움을 받아 재테크의 첫걸음을 시작해 볼때이다.
