지역의 특성상 용인지역은 상권이 일부 중심 지역과 수도권 교통 연계 지역 그리고 에버랜드,민속촌, 리조트, 여러개의 골프장으로 통하는 국도변 상권이 산재해 있다. 타지역과는 달리 외곽으로 넓게 분포한 농촌지역을 감안한다면 중심상권을 제외한 나머지 상권은 크게 활성화 되지 못하고 있다. 서울과 지리적으로 가까이 위치하고 편리한 교통이 대부분 인근 위성도시의 상권이 발달되지 못하고 있는 이유이다. 최근 신도시의 개발로 인해 새로운 상권들이 형성되어가고 있다. 그러나 그것 또한 지역적으로 한정되어 형성되고 있다. 경매를 통한 상가의 취득은 일정한 임대소득이 보장돼 노후대비에 적격이다. 다른 부동산보다 상가는 노후에 일정한 소득을 보장 받을 수 있는 장점이 있는 반면 다른 어떤 경매물건 보다도 어려운 점이 많다. 상가 경매시 유의 해야 할 점들을 알아보자.
1. 임대차 문제--장기전에 대비하라.
상가의 경매는 소유권이 이전될때까지 많은 시간을 요구한다. 하나 둘이 아닌 상가임차인들을 상대하려면 최장 1~2년 정도 법적 절처가 걸리기도 한다. 상가임차인들은 <주택임대차 보호법>에 의해 법적으로 보장받을 수 있는 길이 없기 때문에 경매가 진뉘퓔?저항이 만만치 않다. 법률상으론 낙찰인이 책임질 사항은 아니지만 현실적으로 명도에 어려움이 많다. 상가를 경매로 구입하면 권리금 문제로 골치 썩을 일이 없다는게 최대의 장점이다.
또 상가는 주거용 건물을 위한 주택임대차 보호법 적용 제외 대상이니 선순위 임대차 보증금등에 의한 제한도 없다. 임대차 보호법의 주거용 건물이란 즉 주택의 전부 또는 일부가 주거목적에 사용되는 경우에 적용된다. (동법 2조) 주택의 일부를 점포로 사용하거나 사무실로 사용하는 경우에도 보호대상이다. 단, 주택이 아닌 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우는 적용되지 않는다. 상가에 주거기능을 같이 하는 경우 주민등록전입을 마친 다음날부터 대항력 있는 임차인의 지위를 갖게 된다는 점은 주택과 같다. 단, 상가 주인의 동의 없이 무단 개조하여 사용한 경우는 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외된다. 근린상가에선 세입가 점포를 주거용으로 사용하고 있는지를 반드시 확인해야 한다. 상가의 경우 주거 공간이 점포 바닥 면적의 50%이상이면 주거용으로 인정돼 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 상가는 전세금이 보호 되지 않는 경우가 많아 경락후 명도 과정에서 명?소송이나 임차인의 항고, 재항고등으로 장기간 마음 고생을 할수도 있으니 임대차가 복잡한 상가는 피하는 것이 좋다.
2. 지나친 욕심은 금물, 적합한 상권을 노려라.
경제적 능력을 초월한 상권을 노린다면 수익만큼 비용과 위험부담을 안게 된다는 것을 알아야 한다. 지나친 욕심으로 경매 잔금대출이나 추가융자를 통해 무리해 상가를 낙찰 받은후 운영상의 어려움으로 재정적 적자를 본다면 경매로 낙찰받은 상가가 다시 경매에 나오게 되는 경우가 생길수도 있다. 목표 수익률을 정해놓고 그 조건에 충족하는 상가를 노려야 할 것이다. 쉽게 생각해서 금융 비용 이상의 수익이 보장되지 않는데 시세보다 싸다는 이유로 무턱데고 경매에 참가하는 것은 피해야 한다. 보통 자기 평균 수입의 30%이상을 대출 이자등 유지 비용으로 지출하는 것은 위험한 출발이다. 상가는 부동산 값이 폭등해 시세 차액을 보장 받을 수 있는 경우는 드물다고 보는게 좋다. 저가의 경락으로 매입한 상가를 정상가에 매매 해도 수요자가 관심을 갖을 만큼 잘 운영하는게 중요하다.
3. 낙찰가격을 신중히 결정하라.
상가는 아파트,주택등 다른 부동산보다 감정가 대비 낙찰가율이 낮은 편이다. 상가?경매에서 감정가 대비 50-60% 정도에 낙찰되고 있다. 상가는 건축년도, 특히 관리상태나 상가의 임대 조건 등을 꼼꼼히 따져 수익율을 분석한후 낙찰가격을 산출해야 한다. 경매 서류 열람시 감정 평가서의 감정 가격을 100%믿지 안는게 좋다. 상권이 형성되지 않은 지역이거나 상업 쇠퇴기 지역의 빈상가는 아닌지 현장 확인이 필요하다. 상권 분석은 유동 인구나 배후지 주민 연령층과 성비율, 주변 상가의 성업중인 업종, 상가 활성화 정도,매출 객단가등을 참작해야 한다. 물론 그 주변의 대지가격을 조사해 시세를 파악하는 것도 잊어서는 안될 것이다. 안전한 투자를 위해선 인근 부동산 중개업소 3-4군데를 조사해 산술 평균값으로 평균시세를 가늠해 볼수 있다.
4. 입지조건에 맞게 창업하거나 임대한다.
낙찰 받은 후 보이지 않는 무형의 이익도 적지않다. 무형의 수익이란 기존의 건축물과 상권의 형성 등으로 인해 홍보비용, 임대비용 등 추가비용을 절약 할 수 있다는 것이다. 기존의 상권과 건물 만으로도 충분히 홍보활동이 가능하기 때문이다. 특정한 용도에 사용하기 위해 상가를 낙찰 받은 경우를 제외하고는 주위 환경에 적합한 업종을 선택하여야 한다. 사무실 밀집지역인지 아니면 유흥업소가 분포하고 있는 지역인지를 잘 파악한 후 임대 하여야 한다. 지역에 형성된 상권이라면 중복되지 않는 업종을 선택하여 임대하는 것이 좋다.
상가 경락을 받으면 창업을 할것인지 임대를 할것인지 고려해야 한다. 반드시 직접 현장을 방문하여 시세와 주변 상권을 분석해야 한다. 유동인구수와 배후 주택지의 가구수, 소득수준,소비 패턴등을 따져 보고 업종 선택을 신중히 해야 한다. 예를 들어 속옷 전문점의 경우, 쌍방울, 태창, 백양 등 일반 내의는 중·장년층 주부가 접근하기 쉬운 재래 시장,주택가 입구등이 적지이고 보디가드, 인 아웃트와 같은 패션 내의는 청소년. 젊은 직장인이 주고객이니 유동인구가 많은 역세권이나 오락실, 미용실,극장 근처가 좋다. 이처럼 상가는 다른 부동산보다 많은 신경이 쓰인다.
이렇게 힘들게 취득한 상가를 낙찰 받은 후 단순히 임대하기 보다는 리노베이션을 통해 수익을 극대화하는 것이 바람직하다. 리노베이션 비용은 평당 50~100만원 정도가 부담이 되지만, 그 후의 임대료 상승은 평당 100만원 이상이 될것이다. 리노베이션 이후에는 건물의 관리나 상권 형성의 변화 상태 등을 낙찰자가 직접 꼼꼼히 체크하여 소요煊?이상의 가치 창출을 위한 노력이 필요하다. 부동산 투자중 월세 임대 수익을 통해 다달이 일정 수입을 보장 받을수 있는점이 상가 투자의 매력이다. 경매는 이제 대중앞으로 한걸음 더 가까이 다가서고 있다. 주위를 둘러보아도 경매에 대해 많은 관심을 기울이고 있는 사람들을 볼수 있을 것이다. 포토폴리오의 한축인 부동산은 예금,증권보다 투자자의 접근 방식에 따라 더 많은 성취감과 만족감을 가져다 주리라 믿는다.
상담 안내 : 경매 컨설팅 전문업체 삼정 부동산중개 (주)
임 경택 부장 (공인 중개사) 0331-2828-110,282-2223
2. 추천 경매 물건
용인에서 평택으로 나가는 45번 국도변인 이동면 천리 소재의 가든이 경매에 나왔다.
12미터 도로에 접하고 있는 대지517평 건163평(단층)인 가든이 감정가 7억1천5백인데 최저가 2억9천3백에 진행된다.
시내 중심가의 오피스가에 입주하려면 임대비용과 관리비가 상당하다. 업종의 특성상 주택가 지역이 유리하거나 위치에 따라 큰 차이가 없는 읜?업종의 사무실로 활용하기에 적합한 아파트 단지 상가 경매 물건을 눈여겨 보자. 도시근교에 대형할인점이 속속 들어서면서 상권이 무너진 아파트 단지는 일반 점포로서의 기능이 마비된 채 경매에 넘어가고 있어 임대 보증금 정도에 상가를 매입할수 있는 기회를 만날수도 있다. 감정가의 30% 정도에도 소규모 상가는 꾸준히 경매에 나오고 있다. 10여평 정도의 사무 공간을 필요로 하는 소호 창업자에게 절호의 기회이다. 멀티미디어 학습방, 컴퓨터 업종, 인터넷.PC 통신 업종등을 창업하기에 아파트 단지 상가는 매력적이다.
▶아파트 소형상가 경매....이래서 좋다.
1. 임대료 정도에 매입할수 있다.
아파트 상가가 활성화 된 지역은 경매에 넘어가지 않는다. 상가로서 가치가 없어 포기한 상태에서 경매에 넘어가 감정가의 30%까지 입찰 최저가가 떨어지기도 한다.
2. 빈 상가라서 분쟁의 소지가 없다.
경매 부동산의 가장 큰 골치 거리인 명도 문제가 비교적 쉽다. 주택임대차 보호법이 적용. 되지 않아서 좋고 더구나 빈 상가라면 금상첨화이다.
3기반 시설이 양호하다.
아파트 단지는 주거 지역이니 주변 환경이 쾌적하고 깨끗하다. 대중교통이 편리해 출퇴근에 문제가 없고 시내 중심가 보다 주차공간도 넉넉한 편이다.
4. 상가는 주인을 닮아간다.
썰렁한 상가를 새롭게 꾸며 사용하게 되면 차후 일반 매매를 통해 양도 차액을 얻을수도 있다. 아파트 주민을 상대로 한 아이디어 점포 창업이나 사무공간을 만들어 가는 안목이 필요하다.
4.고금리대출 싼이자로
최근 부동산 담보 대출은 10% 내외이다. 아파트 담보 대출은 9.5% 도 있으니 15%대의 고금리 이자를 부담하고 있는 장기 대출을 저금리 대출로 바꾸는 절차를 알아본다. 담보 대출을 받으면 근저당권 설정이 등기부에 표시 되기 때문에 새로 대출을 받기가 쉽지는 않다. 담보 대출 한도 산출이 어렵기 때문이다. 예를 들어 1억짜리 아파트를 담보로 3천만원 담보 대출을 받으면 등기부에 근저당권 설정 최고액이 3천 6백만원으로 등기된다. 다른 금융기관에서 저금리 대출을 받으려면 먼저 대출 받은 금융 기관과 근저당권 설정 등기를 하는 법무사, 신규 대출을 취급하는 금융 기관간 삼위일체가 되야 한다. 우선 저금리 신규 대출을 받을수 있는 금융 기관을 정해 상담 한다. 담보 설정을 해도 선순위가 있는 상태이면 대출이 안되니까 선순위 말소를 조건으로 한 대출 예약을 한다. 그리고 선순위 대출 금융 기관을 방문하여 대출 전액을 완제하면 근저당권 말소 등기 구비서류를 즉시 교부해줄 것을 확인 받아 둔다. 대게의 경우 근저당권 말소 등기는 해당 금융 기관이 처리 해주는 데 1-2일 이라도사무 처리가 늦어지면 신규 대출 취급 금융기관의 담보 대출 서류상 문제가 되기 때문에 당일 말소 등기 구비서류를 직접 교부 받아 믿을 만한 법무사에게 당일 말소 등기를 하도록 한다. 후순위로 근저당권 설정 등기를 하고 신규 대출이 실행되면 금융 기관 직원과 함께 고금리 대출이 있는 금융 기관을 방문하여 고금리 대출을 상환하고 선순위 근저당권 설정 등기말소를 위한 서류를 교부 받아 법무사를 통해 말소 등기를 하면 등기부상 후순위 근저당권이 순위가 승진해 정상적인 대출 취급과 같이 된다.
사례를 보면, A 은행 대출 3천만원 (근저당권 설정 3천 6백만원) 14%를 B 은행 대출로 바꾸고자 하는 경우 (10%) 절차는 첫째, B 은행을 방문하여 신규 대출 상담 대출금은 A 은행 대출을 갚기 위한 것임을 예기한다. 둘째, B 은행과 신규 대출을 위한 근저당권 설정 계약을 하면 선순위 A 은행 3천 6백만원 뒤에 후순위 B 은행 3천 6백만원이 등기 된다. 셋째, B 은행에서 신규 대출 실행 과 선순위 말소등기를 위해 B 은행 직원과 함께 선순위 A 은행을 방문하여 대출을 갚는다. 당일 선순위 근저당권 말소 등기를 한다. 그러면, 선순위 A 은행 3천 6백만원 등기는 말소되고 후순위 B 은행 3천 6백만원은 순위가 올라간다. 그러면 기존 대출이 없는 상태에서 B 은행에서 신규 대출을 받은 경우와 같게 된다.
