Q.병은 을이 운영하는 식당을 권리금 1억원과 기존의 임대차를 승계하는 조건으로 인수하였는데, 임대차 조건은 보증금 2000만원, 월임대료 200만원, 임대기간 2년이고, 소유자는 갑인 점포이다.

갑은 을이 권리금을 받은 것에 대해서 용인해 주고, 병이 식당을 인수한 것에 대해서도 승인해 주며 임대차조건도 을과 동일하게 하여 병과 새로이 임대차계약을 체결하였다. 그런데 병이 식당영업을 한 지 약 1년이 지난 시점에 갑은 갑자기 상가를 리모델링해야겠다면서 병에게 식당을 비워줄 것을 요구하였다. 과연 이때, 병은 갑에게 권리금을 달라고 할 수 있을까?


A.점포를 임차할 때 지급되는 권리금은 점포의 영업시설 등 유형물이나 거래처, 영업상의 노하우 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 할 수 있는데, 임대인인 점포의 소유자는 원칙적으로 이러한 권리금에 대해 반환의무를 지지 않는다.

다만 상가의 임차인은 당초의 임대차계약에서 반대되는 약정이 없는 한 자신의 임차권의 양도 또는 전대차기회에 부수하여 다른 사람으로 하여금 일정기간 점포를 이용케 하고 그 사람으로부터 권리금 상당을 회수할 수 있는 것이다.

그런데 만일 임.인이 정당한 사유없이 이러한 임차인의 권리금 회수기회를 박탈할 경우에는 임대인에게 권리금에 대한 반환의무가 있는 것이다.

판례도 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 하면서, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 판시하고 있다.(대판 2000. 4. 11. 2000다4517·4524)

다만 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 판시하고 있다.(대판 2002. 7. 26. 2002다25013)
즉 위 사안에서 갑은 병의 식당승계를 승인해 주면서 2년간의 이용기간을 보장해 주었고, 을이 병으로부터 권리금으로 1억원을 받는 것에 대해서도 용인해 주었다.

그렇다면 병 또한 다른 사람에게 식당을 넘기면서 권리금을 회수할 수 있으리라는 기대를 갖고 있을 것임이 분명한데, 갑은 갑자기 정당한 사유도 없이 리모델링을 한다며 병에게 식당을 비워줄 것을 요구하여 병으로 하여금 권리금 회수기회를 박탈하고 있는 것이다. 따라서 갑은 병에게 권리금을 반환해야 할 책임이 있고, 그 반환범위는 임대차기간 2년 중 1년 정도만 남아 있는 상태이므로 권리금 1억원의 절반인 5천만원 정도가 될 것이다.

결국 병은 갑을 상대로 권리금 약 5천만원을 반환하라고 청구할 수 있을 것입니다.
하기복 변호사(문의 031)275-4045)