아파트 분양권에 투자하면 재테크에 성공할수 있을까? 회의론자는 수요에 비해 공급물량이 넘치고 있어 투자 매력이 없다고 지적한다. 낙관론에서는 향후 몇 년간 수도권 아파트 수요 증가량이 만만치 않고 경기 호조로 물가상승에 이어 아파트 값 상승으로 연쇄반응이 있으리라 전망하고 있다. 차별론자는 아파트 값이 지역 여건에 따라 차별화 되리라는 전망을 가지고 있다. 이들의 공통적인 생각은 향후 3년~5년후에는 아파트값이 실수요 중심의 안정국면에 접어들 것이라는 점이다. 이런 상황에서 투자자는 어떤 선택을 해야할까? 소유권이전 등 거래비용이 5%대 이상이라 아파트를 단기간에 사고 파는 것은 제한이 있다. 결국은 아파트는 주거효용외에 약간의 프리미엄을 더하는 정도로 생각하는 경향이 강해졌다.
아파트를 짓는 동안 거래가 이루어지는 분양권투자는 어떨까? 분양권거래에는 기본적으로 취득세 등록세 등 거래비용이 없다는 점 이 가장 큰 매력이다. 일반 부동산투자에서는 불가능한 단기투자가 가능하다는 점이다. 게다가 아파트의 선물시장으로써 일정한 투자 패턴을 제시한다는 점도 큰 매력 중 하나가 된다. 내집마련 수요자나 집 한 채 가진 서민이 3회차까지 중도금이 납부된 분양권을 산다는 것은 거의 불가능하다. 일시불로 계약금과 중도금을 납부할 능력이 있는 서민은 없기 때문이다.
이들 서민이 분양권을 사는 시기는 입주일 전후로 밀릴 수밖에 없다. 여유 자금이 없으니 살고 있는 집을 팔아 새집으로 이사한다는 설명이다. 결국 분양권시장은 소위 투자자의 도매시장과 실수요자의 소매시장으로 양분된다. 투자자는 실수요자가 나서는 시점인 입주일 근처에 팔기 위해 그들이 많이 찾을만한 분양권을 입도선매하는 방식의 투자가 진행된다.
이제 분양권투자의 핵심은 분명해 졌다. 자신이 직접 입주해 살 목적 이 아니라면 수요자가 많이 있는 곳을 선택하는 것이 투자안전성과 수익극대화라는 두 마리 토끼를 잡는 방법이다. 아파트 가격을 매기는 잣대는 선호도 쾌적성 접근성 편의성 가격경쟁력 등 5가지 요소로 요약할 수있다.
선호도란 일반 대중이 좋아하는 지역이나 브랜드를 의미한다. 특수한 계층이 좋아하는 곳도 선호도에 포함된다. 선호도란 매우 주관적이고 감정적이며 계량화할 수 없는 특징이 있지만 분양권가격을 매기는데 절대적인 영향을 미치고 있다. 부유층아파트가 많은 동네 는 이미 이름 값에서 점수를 따는 일종의 전시효과를 누린다.
쾌적성이란 조망 소음 녹지공간 용적률 대기오염 사생활보호 내부구조 등 단지 내에서 건강한 생활을 영위케 하는 요소들이다. 이 쾌적성 의 중요성은 갈수록 높아지고 있다. 현재 이 항목의 가격영향력은 30%대에 머무르고 있지만 네트워크 인프라의 급성장 추세에 미루어 쾌적성의 중요도는 50%이상 높아질 것이 거의 확실해 보인다. 이 쾌적성 변수는 단지내 가격차별화를 극대 화시킬 것이다.
접근성이란 전철 버스 자동차등 일반적인 교통여건에다 개개인의 퇴근영역, 시간거리에다가 교통으로 받는 스트레스 등 주관적인 요소 를 합친 개념이다. 접근성은 갈수록 중요도 면에서 낮아지는 경향이 있지만 현재 20%정도의 비중을 차지하고 있다. 또 편의성이란 교육 유통 문화 의료 금융 공공시설 등 편리한 생활을 보장해 주는 변수이다. 준농림지에 있는 나홀로단지와 대도시의 대단지 편의성은 하늘과 땅 차이이며 이 가격격차는 20%정도로 본다. 그 밖에 얼마나 잘 팔리는가 하는 가격경쟁력이 변수다. 위에서 언급 한 네가지 변수 중 모두 높은 점수를 받는 곳은 당연히 가격경쟁력이 높을 것이다. 그러나 실제로는 각 단지별로 잘 팔리는 평형이 있는가 하면 호가 위주로 가격이 형성돼 거래가 거의 없는 평형도 있다. 중소형평형은 두터운 기본 수요가 있으므로 상대적으로 가격경쟁력이 높지만 대형평형으로 갈수록 까다로운 선택을 요구한다. 소형단밀 집지역에 있는 대형평형은 거래가 거의 없다고 보아야 한다. 올해 분양권시장의 최대 변수는 신규 분양아파트의 분양가에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 분양권가격은 인근아파트 시세에도 반응하 지만 주변 신규 분양아파트의 분양가에 따라 자연스럽게 가격이 결정 되기 때문이다.
특히 투자목적이 강했던 용인지역중에서도 대형평수의 분양가 결정은 초미의 관심사가 되고 있다. 미계약물량에 대한 부담감과 일부 지역에서 선취매물량이 쏟아질 것이라는 예상 때문에 대형 분양권시장이 경직되고 있다. 한 때의 바람몰이에 뇌동하는 투자는 결코 바람직하지 못하다. 여러 가지 영향 변수를 놓고 내재가치를 냉정하게 살펴보고, 무엇보다도 어 떤 수요자가 기다리고 있는지 철저하게 따지는 것이 중요 할 것이다.