<농지.임야등 부동산 담보 대출>
부동산을 담보로 제공하면 대출이 금방 될 것 같지만 은행등 금융기관에 가보면 전혀 아니다. 감정 등의 절차로 해서 1주일 정도 걸린다고 하니 당장 내일 부도가 날판인 경우 사채 시장은 구세주일수밖에 없다. 빠르면 하루 늦어도 3일이면 돈이 나온다. 대출 한도는 담당 직원이 현장 출장 감정을 하고 감정가의 50-60% 정도를 대출해 준다. 결정되면 바로 근저당권 설정 계약서를 작성하고 3일째면 돈이 나오는데 구비 서류는 등기부 등본, 토지 대장, 건축물 대장, 도시계획확인원,주민 등록 등본, 국토이용계획확인원, 임야대장등 이다. 대출 조건은 1천만원부터 몇 억대까지 은행권 보다 다양하다.
대출 기간은 기본 6개월정도이고 연체가 없으면 3개월 정도 연장해 주기도 하나 거의 신규 대출로 하도록 한다. 채권자를 바꾸는 방식으로 신규 취급해야 수수료를 챙길수 있기 때문이다. 아파트나 주택등은 금융권 대출이 그나마 용이 하지만 농지나 임야등은 사채 시장외에는 담보 대출이 힘들다. 제도 금융권 대출이 어려운 논.밭.임야 등의 담보대출이 가능하고 이미 대출을 받은 후 추가로 후순위 대출을 받을수 있다는 점이 사채 시장을 찾는 이유다. 제도권 대출의 긴 절차를 기다릴수 없는 긴박한 상황에서 사채시장은 이용할만 하다.
부동산 담보 대출의 이자와 수수료는 담보물의 소재지나 근저당권 설정순위에 따라 결정된다. 담보물이 서울및 서울 근교이며 1순위 설정의 경우 이자 3%에 수수료 5-8% 정도 이고 담보물이 지방이거나 2순위 설정의 경우 이자 3-5%, 수수료 5-10% 정도이다. 보통 12-3%이상의 초기 비용을 떼고 주니 1천만원을 빌리 려고 하면 120만원 이상을 공제하고 880만원 정도를 손에 쥘수 있다. 반면 은행권 신용 대출시 부대 비용은 최소 1만원부터 많아야 20만원 정도이니 사채 대출을 받는 것은 극히 예외적인 경우에 이용 할일이다.
<아파트 분양 계약서 맡기고 대출 받는다.>
사채 시장의 대출 대상은 제도 금융권에 비해 매우 다양하다. 분양 계약서 담보 대출은 아파트 분양 계약후 중도금을 2회 이상 납입한자를 대상으로 한다. 필요한 서류는 분양 계약서 원본, 인감 증명서, 주민등록등.초본, 인감 도장, 주민등록증, 계약금 및 중도금의 영수증등 이다. 약속어음 공증 및 소유권 이전 가압류 등을 한후 대출이 되는데 대출 한도는 계약금과 중도금등 총 납입액의 50%선이다. 연체가 되면 분양권 전매를 통해 자금을 회수 하려는 경우도 많은데 향 후 1-2년후의 부동산 경기를 나름데로 분석하여 결정해야 한다. 이자율은 보통 3-4% 정도외에 수수료를 포함하여 7-8%정도 떼고 준다.
<경매 취하 대납대출>은 경매 신청된 것을 낙찰되기 전에 채권자에게 채무를 변제해주고 경매를 취소 시킨후 새롭게 담보 설정을 하고 대출해 주는 방식이고 <경매 낙찰대금 대납 대출>은 채무자가 잘아는 제3자를 경매에 참가시켜 낙찰되면 대금을 대신 내주고 소유권 이전이 되면 새롭게 담보 설정을 하고 대출해 주는 방식이다. 대출 가능 여부를 결정의 포인트는 감정가이다. 대출한도는 선순위 대출을 포함해서 감정가의 50-60%까지 가능하다.
예를 들어 1억짜리 아파트인데, 선순위 대출이 2천만원 있으면 추가로 얼마나 대출 할수 있을까? 싯가 1억이면 감정가는 7천만원 정도이고 그 60%를 인정해주면 4,200만원이 대출 가능액이니 추가로 2천만원 정도의 대출이 가능하다. 이자는 월3-5%이지만 경매 취하에 따른 비용과 취급수수료를 생각하면 15%이상의 비용이 필요하다.
