이번 3월부터 수도권 투기과열지역(경기도 전 지역, 03.6.7 지정) 1억원 이상의 아파트에 대한 총부채상환비율(DTI : debt-to-income, 이하 DTI) 40% 적용이 용인 아파트 분양시장의 변수가 될 것으로 보인다.

총부채상환비율이란 소득(income)에 따르는 대출 한도를 결정한다는 부동산 대출 정책으로 기존의 담보인정비율(LTV : Loan-to-Value ratio, 이하 LTV) 대출금에 대한 담보가치가 대출 한도를 결정한다는 정책보다 한층 강화된 대책이다.

‘LTV 60%’ 보다 ‘DTI 40%’ 상의 대출이 강화된 대책이라는 이유는 다음과 같이 설명 가능하다. 과거 시세가 6억원인 아파트 경우 ‘LTV가 60%’인정되어 6억원의 60%인 3억 6000만원이 대출 가능했었다.

하지만 DTI 40% 적용을 받는 상황에서 같은 금액의 대출을 받기위해선 연소득이 9000만원(15년 만기시)이 넘어야 한다.

실제로 용인 죽전의 동아솔레시티 아파트 33평형대 아파트를 구입할 상황이라 가정해보자. 연소득 5000만원의 직장인은 ‘DTI 40%’ 적용시 15년 만기로 2억원이 대출 가능하다. 하지만 이 아파트의 현재 평균 시세는 5억원선. 대출액 2억원에 추가로 3억원을 조달해야 한다.
이는 LTV 60%인 상황인 3억 보다 1억이 덜 대출 되는 상황이다.

DTI 40% 적용에 따라서 가장 큰 피해를 보는 계층은 자영업자이다. 소득증명이 일반 직장인들과는 달리 어렵기 때문이다. 이와 함께 특별한 소득이 없는 노년층 또한 피해가 예상된다.

그러나 중도금 집단 대출의 경우 일반 대출과는 달리 DTI적용은 일시 보류된 상황이다. 원초 계획은 올 7월부터 중도금 대출에 대해서도 DTI 60% 적용을 하려고 했으나 시장 상황을 봐 가면서 재결정하기로 했다.

‘DTI 40%’라는 새로운 대출 환경 내에서는 보다 치밀한 주택자금 조달 계획이 필요하다. 만약 주택을 매수할 계획이 있다면, 돌다리도 두드려 본다는 심정으로 아파트 계약 전 얼마만큼의 대출이 가능한지 은행에 방문하여 살펴봐야 할 것이다.

또한 아파트 분양을 받을 계획이 있는 실수요자라면, 중도금 대출도 올해 상황에 따라서 급변할 수 있기 때문에 금융정책 변화에도 귀 기울어야 할 것이다.
<주영헌 부동산 칼럼리스트>