상권은 항상 변화를 거듭한다. 상권에 대한 조사 정보는 그 신뢰도가 6개월을 넘기기 힘들다. 가장 큰 이유는 끊임없이 새로운 개발계획이 수립되고 진행되기 때문이다. 지하철이 건설되고 교량이 건설되며 백화점 등 대형 쇼핑시설이 들어서고 노후한 주택의 재개발 사업이 진행된다. 상권은 이러한 개발 요인들에 의해 급격한 변화를 거듭한다. 변화에 걸맞게 대처하지 못하면 그대로 주저앉고 만다. 반대로 이러한 개발 요인들을 정확히 포착한다면 남보다 앞서 기회를 잡을 수도 있다.
새로운 개발 요인들은 유동인구의 계층을 변화시키며 새로운 동선을 형성하게 만든다. 점포비용 역시 하룻밤 사이에 하늘과 땅 차이만큼 뒤바꾸어 놓는다.
국토의 규모가 좁은 우리나라에서는 그동안 이러한 개발계획을 악용한 부동산 재벌들이 많이 등장했다. 그들은 일반인에 앞서 정보를 독점함으로서 노력 없는 부를 축적하였지만 자신이 보유한 한정된 자본을 효율적으로 투자하는 것은 바로 현명한 사업가의 자세일 것이다.
예상치 못한 개발계획으로 인해 사업에 막대한 지장을 받게 되는 경우도 있다. 80년대 말 서울시의 주택환경이 한계에 달하자 정부는 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등 5대 신도시의 개발계획을 내 놓았다. 90년대 초반이 지나면서 신도시에는 주민들의 입주가 시작되었지만 수용 인원들이 기본적으로 누려야 할 병원, 백화점 등 편의시설은 미처 건설이 되지 못했다. 대부분의 신도시들은 기본 편의시설을 비롯한 업무시설이 들어설 예정인 부지가 광범위하게 남아 있는 실정이다. 경기도 성남에 위치한 신도시 분당의 경우 가장 먼저 주민들의 입주가 시작된 곳이 지하철 분당선 서현역 주위의 시범단지였다.
그러나 분당지역은 지하철 역세권이 쉽게 발달하지 못했다. 서현역 상권만 하더라도 전체 상권의 50%가 채 개발되지 못한 상태였으나 98년 여름에 이르러서 서현역 상권에는 지각변동이 일어났다. 대형 백화점인 삼성플라자가 서현역사 바로 위에 자리를 잡은 것이다. 처음 삼성플라자가 입점한다는 계획을 들었을 때 서현역 상권에 자리잡은 상인들을 상권이 급속히 발전할 것으로 기대했다. 그러나 막상 건축이 시작되자 현실은 다르게 나타났다. 지하철 출입구가 모두 백화점 안쪽으로 들어가게 된 것이다. 지하철에서 발생하는 유동인구의 대부분을 백화점에 빼앗기게 된 것渼? 이제 서현역 상권에서는 백화점에서 판매하는 상품들과 충돌되는 업종들은 거의 자리를 잡지 못하는 실정이 되었다. 새로운 활로를 모색하기 위해서는 나머지 50% 개발계획의 대부분을 차지하는 업무시설에서 근무하게 될 직장인들을 대상으로 한 업종을 찾아야 한다.
입지분석에서 개발계획이 중요한 부분을 차지하는 것은 분명한 사실이지만 반드시 유념해야 할 사실이 한 가지 있다. 우리나라에서 의류는 제품가격에 거품이 많은 것으로 알려져 있는 대표적인 상품이다. 유행이 지난 상품들은 최초 정가의 10%선까지 떨어지는 경우도 허다하다. 그러나 비교적 합리적인 가격에 제품을 구입하기 위해서는 백화점의 세일기간을 이용하거나 남대문이나 동대문의 도매시장을 이용하는 방법 외에는 다른 길이 없었다. 이러한 소비자들의 욕구를 반영하여 80년대 중반 이후 등장한 것이 바로 의류 상설할인매장이다.
의류를 제조하고 판매하는 업체 측에서는 재고부담을 덜 수 있고 소비자 입장에서는 합리적인 가격에서 제품을 구입할 수 있다는 양 측 모두의 이해관계가 맞아떨어진 결과였다. 의류 상설할인 매장의 인기가 입소문 만으로 소비자들에게 퍼지면서 점차 집단화 하기 藍徘杉? 서울 문정동에서부터 시작된 상설 할인매장 타운 조성 바람은 이후 목동, 창동, 연신내를 거쳐 건국대학교 앞에도 상륙했다. 대부분 도심에서는 거리가 떨어져 있고 인구밀집이 높으며 아직 상권 개발이 진행되지 않아서 투자비용이 저렴한 입지들이다. 이 곳에는 많게는 80여개에 이르는 각종 브랜드가 입점해 있다.
이 경우는 집단화를 통한 시너지 효과를 노리는 계산된 상권형성이라고 볼 수 있다. 그러나 이러한 입지에는 초기에 들어갈 경우 낭패를 보는 수가 있다는 점을 명심해야 한다. 경기지방중소기업청. 평택소상공인지원센터 센터장 조명구 ☎ 031-659-4260. 4290.
