용인시에 따르면 죽전 택지개발지구는 총 면적 350만 9510㎡(약 106만 1626평) 중 주거지역이 67.09%, 상업지역 9.39%, 녹지지역 23.52%로 구성됐으며, 올해 8월 기준 총 1만 8384세대가 들어섰다.

동백지구의 경우 330만 4383㎡(약 99만 9575평) 중 주거지역 65.7%, 상업지역 6.9%, 녹지지역 27.4%로 지구단위 계획구역이 지정, 1만6660세대가 입주했다.

그러나 통상적인 택지개발 지구단위 계획 수립 시 상업시설 비율은 3% 내외라는 것이 도시계획 전문가들의 설명이다.

죽전과 동백의 경우 통상적인 비율에 비해 2배~3배 이상 높은 실정.

토공과 주공 측의 과도한 상업용지 배정이 죽전지구와 동백지구 텅 빈 상가건물은 양산했다는 분석이다.

동백지역 부동산 업계에 따르면 상가건물의 임대율이 40%를 밑돌 고 있다. 특히 중심상권에 대단위로 형성된 J상가건물도 50%를 밑도는 임대율을 보이는 실정이다.

이에 따라 최근 J 상가 측은 세입자 임대료를 50%인하하는 방침을 마련했다. 상가조성에 따른 투자비용의 조기 회수보다는 상권을 살리겠다는 전략이다.

부동산 관계자는 “높은 분양가와 임대료, 침체된 경기상황 등 빈 상가를 높이는 원인이 많지만 근본적인 원인은 당초에 설정된 상가지역 비율”이라고 말했다.

이 같은 문제는 용인뿐만이 아니다. 토공측이 개발한 수원시의 영통지구 역시 높은 상가비율로 한 때 슬럼화가 진행돼 곤혹을 치른 바 있다.

도시계획 전문가들은 일정 규모 이상의 택지개발계획 수립시 상업지역 결정에 대한 기준이 없는 점을 가장 큰 문제로 지적했다.

토공과 주공 등 개발주체 측이 지역 실정과 주민들의 동선 등을 고려치 않고 자의적인 기준으로 상업용지 설정이 가능하다는 것.
시 관계자는 “도시계획 수립과 관련, 지자체 측의 제안이 받아들여지는 부분은 녹지지역 등 극히 일부분”라며 “더욱 큰 문제는 도시계획 실시인가 권한이 중앙정부에 있다는 점”이라고 강조했다.

결국 중앙정부도 공기업의 수익성을 위해 지자체의 실정을 고려하지 않고 있다는 설명이다.
공기업의 과도한 상업용지 배정은 최근 부천시 중동 택지개발지구 사업에서도 나타났다.

경기도에 따르면 중동 택지개발지구의 경우 토공과 주공 측의 상업용지의 배분 힘겨루기 끝에 토공 측이 주도적으로 상업용지를 설정, 분양에 나섰지만 높은 상업용지 비율 등으로 투자가치를 잃은 탓에 미분양 사태를 초래했다.

시 도시계획 심의위 관계자는 “과거 토공과 주공 측이 아파트 내 상가 분양으로 큰 수익을 냈었다”며 “수익에 대한 과도한 욕심이 결국 대단위 도시지역의 대규모 상가조성으로 이어져 문제를 초래한 것”이라고 지적했다.

한편, 건축법과 상충되는 택지개발 촉진법도 상가건물 슬럼화의 큰 원인으로 작용하는 것으로 나타났다.

건축법 시행령에 따르면 제1종 일반주거지역에 안마시술소 등 일부업종을 제외한 제2종 근린생활시설의 업종 입주를 허용하고 있다.

용인시 도시계획 조례의 경우도 학원 등 연구시설과 안마시술소, 옥외 골프연습장 등을 제외한 2종 근린시설의 입주를 허용하고 있다.

하지만 택지개발 촉진법은 택지개발사업의 실시계획 인가시점을 기준으로 택지개발지구 내에서의 허용 업종을 제한할 수 있다.
또한 결정된 용도지역을 변경하기 위해서는 330만 ㎡(100만 평)이하는 10년, 그 이상의 경우 20년의 시간이 필요하다.

지자체 차원에서 도시계획 조례를 변경하더라도 동백 등 택지지구 내에서의 제한은 유지될 수 밖에 없는 실정이다.

결국, 관련법의 개정 없이는 점차 슬럼화 돼 가는 지역경제를 살리기 위한 지자체 차원의 자구책마련도 쉽지 않다는 분석이다.

시 관계자는 “경기도 등 광역자치단체와 일선 지자체 대부분이 이 같은 문제 해결을 위해 관련법 개정과 도시계획 시설 결정권을 광역지자체에 이양할 것을 요구하고 있다”고 말했다.

하지만 정부의 불합리한 권한유지와 규제에 따른 일선 지자체의 경기침체는 불안정한 국내·외 상황과 함께 당분간 지속될 수 밖에 없을 전망이다.