02-4. 채권자가 기존채권을 전세보증금으로 전환해 임대차계약 체결하여 사는 경우에도 대항력이 인정되는지 ?
1. 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 보장하여 서민들의 보호하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정한 특별법으로 마련된 것인데, 가장 중요한 내용이 임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령, 소액임차인의 보호 등입니다.
2. 임차인의 대항력은 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기므로 임차주택의 양수인등은 임대인의 지위를 그대로 이어받은 것으로 보게 됩니다.
3. 보증금의 우선변제권은 위와 같은 대항요건이외에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정하는 것입니다. 확정일자는 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있습니다.
4. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관 하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 하면 그 이후에는 계속하여 거주하지 않아도 등기당시의 대항력, 우선변제등의 효력을 그대로 적용받을 수 있습니다.
5. 소액보증금은 소액임차인의 보호를 위한 특별규정으로, 임차보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정한 있는데, 최우선으로 보호하는 소액은 종전에 서울,광역시의 경우 보증금이 3000만원이하이인 임차인은 1200만원을, 기타는 2000만원이하인 임차인은 800만원이었으나, 2001. 9. 15.개정으로 수도권중 과밀억제권역은 보증금이 4000만원이하인 경우 1600만원, 군지역과 인천광역시지역이외의 광역시는 3500만원이하인 경우 1400만원, 기타 3000만원이하인 경우 1200만원으로 각 인상되었습니다.
6. 사례는 대항력에 관한 것입니다. 판례에 의하면, <주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의해 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임侊耽渦?당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환해 임대차계약을 체결했다고 하더라도 임차인이 대항력을 갖는다(2002.1.8.선고 2001다60019판결)>는 것으로, 주택임대차보호법의 제정취지에 맞으면 보호를 하겠다는 뜻이라고 봅니다. 이와 비교하면 <임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 최우선변제권을 행사함으로써 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우에는(법의 취지에 반하여-변호사) 대항력도 인정할 수 없다(2001다14733판결)>는 판례와 구별하여야 합니다. 주택임대차보호법의 제정취지에 비추어보면 당연한 것으로 보입니다. 문의 용인법무법인 전화 339-4141 / 팩스 339-4133 / E-mail : yongin@yonginlaw.com
