Q. 내가 세들어 살고 있는 집이 경매로 인하여 낙찰되었다. 경매당시 그 집의 권리관계를 알아보니 제일먼저 근저당권설정등기가 되어 있고, 그 다음에 내가 이사를 하고 전입신고를 하여 대항력을 갖추고 있으며, 세 번째로 근저당권설정등기가 되어 있었다. 따라서 집이 낙찰되면 나는 대항력을 잃고 집을 비워주어야 한다고 들었다. 그런데, 낙찰된 후 아직 낙찰대금은 지급되지 않고 있는 사이에 1순위 근저당권이 소멸되었다. 이럴 때도 비워주어야 하는지,
A. 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건(이사 및 전입신고)을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이 원칙이다. 따라서 전세등을 위하여 집을 구할 때에는 반드시 등기부를 확인하여야 하는 것이다.
그러나, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력 있는 瑕貪퓽?존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하게 된다.(대법원 2002. 6. 28.선고 2002다14273판결)
이러한 경우 경매신청자가 1순위 근저당권자라면 당연히 낙찰허가가 취소될 것이나 2순위 근저당권자나 다른 사람이라면 임차인은 낙찰자에 대하여 전 주인과의 동일한 임대차계약내용을 주장하여 대항할 수 있고, 임대보증금을 낙찰자로부터 반환받을 때까지 집을 비우지 않아도 된다.
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