오는 11월부터 상가건물을 빌려서 영업하는 상인들을 보호하는 ‘상가건물 임대차보호법’이 시행된다. 법이 보호하는 상인의 범위는 임대보증금이 ▲서울지역의 경우 2억 4000만원 ▲수도권 과밀억제권역은 1억 9000만원 ▲인천을 제외한 광역시는 1억 5000만원 ▲기타지역은 1억 4000만원 이하인 경우다
전세보증금에 월세(月貰)를 끼고 영업하는 경우는, 월세 금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금에 합치면 된다. 예를 들어 보증금이 1억원이고, 월세가 100만원인 경우 환산 보증금은 2억원(1억원+100만원×100)이다.
◆ 어떤 보호를 받나
상가건물 임대차 보호법을 적용받으려는 상인들은 오는 10월 말까지 관할 세무서에 찾아가 확정일자 인(印)을 받아야 한다. 확정일자인은 상가건물 임대차 계약서에 세무서 직원이 찍어주는 확인도장이다. 필요한 서류는 사업자 등록증, 임대차계약서 원본, 건물도면이다.
임대차 계약서에 확정일자인을 받으면 나중에 상가건물을 담보로 돈을 빌려준 후순위(後順位) 권리자보다 보증금을 우선 변제받는다. 심지어 세무서에서 압류가 들어오더라도 상인들은 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다.
임차상인이 무서에서 확정일자를 받은 경우, ①상가임대차보증금 ②국세와 담보물권이 설정된 채권 ③일반 채권순으로 변제를 받을 수 있다. 즉 보증금은 모든 채권에 우선해서 받을 수 있다는 얘기다.
◆ 소액(少額) 임차인은 확정일자인 없어도 보호
소액임차 상인의 경우는 훨씬 안전하게 보호 받는다. 심지어 세무서에서 확정일자인을 받지 않았더라도, 다른 담보물권에 우선하여 경매, 공매시 최우선변제를 받는다. 소액임차인의 범위는 보증금이 ▲서울 4500만원 ▲수도권 3900만원 ▲광역시 3000만원 ▲기타지역 2500만원 이하인 경우다.
그러나 소액임차인이라고 해서 경매, 공매시에 보증금 전액을 변제받는 것은 아니다. 임대건물가액의 3분의 1 범위내에서 보증금 변제가 이뤄진다. 지역별로는 ▲서울시 1350만원 ▲수도권 1170만원 ▲광역시 900만원 ▲기타지역 750만원 한도내에서 최우선 변제를 받는다.
◆ 제3자는 임대차계약 열람가능
그러나 상가건물임대차 보호법이 시행되면서 엉뚱하게 피해를 보는 제3자(채권자, 금융기관)도 발생할 수 있다. 정부는 이런 경우를 미연에 방지하기 위해, 채권자나 금융기관 등이 관할 세무서에서 상가 임대차 계약의 내용을 열람할 수 있도록 시행<을 만들었다.
