Q. A는 건물을 임차하여 옷가게를 하려고 하면서 임대차계약을 체결하는데, 계약내용에 임대차계약이 끝날 때 원상복구를 하기로 하는 조항을 넣었고, 건물주가 원상복구비용에 대한 보증금으로 200만원을 지급하라고 하여 그렇게 약정하였다. 그후 A는 임대차보증금채권을 B에게 양도하였고, 건물주도 이의없이 승낙하였는데 임대차계약이 종료되자 위 200만원을 공제하겠다고 한다. 가능한가.
A. 임대차계약이 종료될 때에는 임차인은 원상복구하여 임차목적물을 반환할 의무가 있고, 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다. 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 반환할 의무가 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 참조) 따라서 그 임대차보증금 반환채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.
그러나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다. 따라서 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금청구채권을 공제하겠다는 주장은 이유가 없게 되어 B에게 전액을 지급하여야 한다.(대법원 2002. 12. 10.선고 2002다52657호 판결)
문의 오수환변호사 전화 321-4066 팩스 321-4062 E-mail:oh-law@yonginlaw.com
