효율적인 국토이용과 무분별한 준농림지 개발을 제한하기 위해 만들어진 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’이 올해부터 본격 시행됐다.
따라서 난개발 원인으로 지적돼온 준농림지와 비도시지역 개발이 엄격히 제한되는 등 용인지역에서도 토지이용제도에 큰 변화가 예상된다.
현행 준농림지역에서 아파트를 건립하기 위해선 최소 30만㎡의 부지를 확보하고 상세한 개발계획을 담은 ‘제2종 지구단위계획’을 수립해야 한다. 또 현재 200%까지 허용되는 용적률도 150%로 대폭 낮춰진다.
또한 준농림지역과 준도시지역은 보전·생산·계획 등으로 구분된 관리지역으로 편입되며 이에 따라 국토의 구분체계는 도시-관리-농림-자연환경보전지역으로 단순화된다.
이 같은 국토계획법은 도시와 농촌으로 구분된 국토관리체계를 하나로 통합하고 국토의 균형개발과 지속 가능한 개발을 위해 관리지역(현 준농림·준도시지역)에 대해 보다 엄격한 관리체계를 구축한 것이라는 게 건교부의 설명이다.
국토계획법에 의한 국토체계 개편 방향은 크게 세가지로 구분된다.
첫째, 도시지역과 비도시지역을 합쳐 전국 국토관리 체계를 일원화했다.
둘째, 비도시지역에도 개발행위허가제를 도입하는 등 땅값이 싸고 용적률 등 조건이 좋은 비도시지역으로 개발수요가 집중되는 것을 억제하기 위해 개발 절차와 기준을 개선했다.
셋째, 개발에 따른 학교, 도로 등 기반시설 부족 문제를 해소하고 환경훼손, 주거환경 악화 등을 막기 위해 기반시설부담구역 및 개발밀도관리구역, 제2종 지구단위계획 제도를 새로 도입하는 등 친환경적 토지이용 관리제도를 확립했다.
앞으로 관리지역은 합리적으로 세분하기 위해 토지적성평가가 실시된다. 이 평가는 물리적 특성, 토지이용 특성, 공간적 입지성 등 3개로 나눠 개발·농업·보전적성 값을 산정, 관리지역 토지를 1∼5등급으로 분류한다.
보전성이 강할수록 1등급, 개발성이 강할수록 5등급이다. 각 용도지역은 가급적 3만㎡ 이상의 규모를 갖도록 하고 아메바 형태가 나타나지 않도록 정형화한다. 1·2등급은 보전·생산관리지역, 4·5등급은 계획관리지역으로 편입한다.
이중 관리지역내의 건축물의 층수는 4층 이하로 제한하고, 조례로 더 낮출 수 있도록 했다.
특히 계획관리지역내 난개발을 억제하기 위해 아파트·공장·숙박시설·음식점의 개별입지를 제한하게 된다.
구체적으로 보면 △아파트 건설을 금지 △공장은 비공해 공장으로서 부지면적인 1만㎡이상이거나 시장·군수가 공장건축이 가능한 지역으로 고시한 지역(1만5000㎡이상)에서만 허용 △숙박시설은 수질오염·경관훼손 우려가 없는 지역에서 3층 이하, 연면적 660㎡이하만 허용 △음식점은 수질오염·경관훼손 우려가 없는 지역에서만 허용(종전과 동일)된다.
그러나 계획관리지역안에 제2종 지구단위계획 구역을 지정할 경우에는 이 같은 제한을 적용하지 않는다.
이밖에도 관리지역에서 아파트를 짓기 위해서는 최소 30만㎡의 부지에 2500가구 이상만 가능하고, 제2종 지구단위 계획을 수립해야 한다. 보전·생산관리지역에서의 아파트 건립은 불허되고, 계획관리지역 아파트의 용적률 및 건폐율은 각각 최고 150%, 60%까지로 제한된다. 30만㎡이하인 경우 지구단위계획을 수립할 수 없기 때문에 다세대·다가구 주택만 건립할 수 있다.
