Q. 용인에 사는 K는 토지를 임차하여 그곳에 성토를 하고 건물을 지은 후 사업을 하고 있었는데, 계약기간이 끝나자 토지주는 더 이상 계약을 갱신해 줄 의사가 없으므로 원상회복하여 반환해 달라고 한다. K는 성토를 하고 건물을 짓는 등으로 들어간 비용을 돌려받고 싶은데 가능한가.
A. 토지나 건물의 임대차관계가 종료한 경우에 임차인은 원칙적으로 약정에 따라 임차물을 원상회복하여 반환하여야 하나, 한편으로 임차물에 지출한 비용을 일정범위내에서 반환받을 수 있는데, 여기에 유익비, 필요비, 지상물매수청구권등이 있다.
필요비와 유익비는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는한 행사할 수 있는데, 필요비의 상환범위는 임차인이 임차물의 보존에 관하여 필요한 비용이므로 그 전액을, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 한다(대법원 2002.11.22.선고 2001다40381호 판결, 1987.4.14.선고 86다카2342 판결).
한편, 건물 기타 공작물의 소유등을 목적으로 한 토지 임대차에 있어서는 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지되지 않고 임차기간이 만료한 경우, 건물등이 현존한 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만일 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않을 때에는 그 지상물의 매수를 청구할 수 있다(법 제643조). 특히 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리한 것이므로 무효이고, 건물이 철거되지 않고 있는 한 행사가 가능하다(법 제652조, 대법원 1998.5.8.선고 98다2389판결)
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