Q. 김용인은 집을 지어 살기 위하여 이수원의 토지를 빌렸고, 그후 건물을 지은후 등기까지 마쳤다. 그런데 그 토지를 정성남에게 팔았고, 정성남은 김용인에게 집을 철거하고 토지를 돌려달라고 한다. 그냥 몸만 나와야 하는가.

A. 원칙적으로 소유권은 채권에 우선하므로 새로운 토지소유자에 대하여 김용인은 임대차라는 채권으로 대항할 수 없게 된다. 그러나, 국민경제적 관점에서 지상물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위하여 그 지상물매수청구제도를 두어 강제하고 있다.
즉, 민법에서는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 지상권에서와 마찬가지로 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니할 때에는 임대인에게 상당한 가액으로 현존하는 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있게 규정하고 강행규정으로 함으로써, 특별한 사정이 없는 한 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 법에 정한 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 약정하는 것은 임차인에게 불리한 것이므로 무효이다. 위 지상물매수청구권은 임대인에 의하여 재판에서 건물의 철거를 명하는 판결이 있더라도 강제집행되지 아니하는 한 행사할 수 있는 권리이다. 그러나, 제도의 목적상 임차인이 성실하게 의무를 이행하는 경우에만 인정되는 것이어서 존속기간이 만료된 경우에 한하여 적용되는 것이므로 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 2003. 4. 22.선고 2003다7685호 판결참고)
한편, 민법 제622조는 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정한다. 따라서 김용인은 임차인의 의무를 성실하게 이행하고 있는 한 이수원에게 건물매수청구권을 행사할 수 있고, 따라서 정성남에게도 매수청구권을 행사할 수 있으므로 계약의 갱신을 요청하고 이에 불응하면 건물을 상당한 가액으로 매수할 것을 청구할 수 있다.(대법원 1996. 6. 14.선고 96다14517 판결)

문의 오수환변호사 전화 321-4066 팩스 321-4062(E-mail:oh-law@yonginlaw.com)