Q. 김용인은 집을 짓기 위하여 정광주로부터 토지를 사려고 하는데, 세금관계를 비롯하여 개인적인 문제까지 있어 그 명의를 잘 아는 친구인 이수원의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 그런데 얼마 뒤 이수원과 사이가 나빠지자 이수원은 김용인의 요구에도 불구하고 등기이전을 하여주지 않고 있다. 어떻게 하여야 하는가.

A. "명의신탁약정"은 조세포탈이나 강제집행의 면탈, 법령상의 제한을 회피하기 위하여 이루어지는 것이 보통이어서 부동산실권리자명의등기에관한법률로서 무효로 하고 있다. 다만 제8조에서는 그러한 목적이 없는 경우에 한하여 종중이 보유한 부동산에 관한 물권과 부부간에 배우자 명의로 하는 경우는 유효로 하여 인정한다. 또한 동법 제4조 2항 단서에 의하여 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 명의신탁자와 내부적으로 명의신탁약정을 하여 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 매도인은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효한 것으로 되는데 이를 계약명의신탁이라고 한다.
그런데 만약 명의신탁자가 명의수탁자를 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고, 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되는 경우에 그 소유권이전등기관계를 어떻게 할 것인지가 문제된다.
명의신탁으로 무효가 되는 경우 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자에 귀속되는 것은 아니지만 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약 상대방인 매도인이 계약명의자인 명의수탁자 대신 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자의 의사에 관계없이 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 볼수 있고, 이 경우 명의신탁자는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인에 대하여 별도의 양도약정을 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있다. (대법원 2003.9. 5.선고, 2001다32120판결)
물론 그로 인한 과징금이나 세금관련한 불이익은 모두 책임을 져야 할 것이다.