Q. 김용인은 1984년 6월경 이수원으로부터 용인에 있는 농지인 전답 2필지를 매수하고, 그 대금을 모두 지급하였으나 당시 농지개혁법에 의한 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있었다. 그런데 1999년 4월경 이수원은 농지취득자격증명을 발급받지 못하고 있으므로 직접 농사를 짓거나 농사지을 의사가 없으니 등기를 할 수 없다면서 정광주에게 이중으로 매도하여 소유권이전등기를 넘겨주고 말았다. 토지의 소유권을 회복할 수 있는가.

A. 토지를 매매하는 경우에는 농지라고 하더라도 매매계약을 하고, 그 대금을 지급하는 것으로 완성되는 것이고, 농지취득자격증명이 반드시 필요한 것은 아니다. 즉, 구 농지개혁법 시행당시에 농지에 관하여 매매계약이 체결된 경우라고 하더라도 농지의 매수인이 농지법시행이후에 농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명을 갖추면 그 소유권이전등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있는 것이고, 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청하는 때에 첨부하여야 할 서류로서 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 매매등 막徨敾㎱?효력을 발생시키는 요건은 아니다.(대법원 1998.2. 27.
선고 97다49251호 판결참고)
농지에 관한 매매계약을 체결할 당시에 매수인에게 스스로 농사를 짓거나 스스로 농사를 지을 의사가 없어 소재지관서의 증명을 얻을 수 없다고 하더라도 그 후에 농지취득자격을 갖추어 이에 관한 증명을 얻을 수 있게 되었다면 언제든지 매도인에 대하여 소유권이전등기청구를 하여 소유권을 취득할 수 있는 것이므로 구 농지개혁법 시행 당시에 농지를 매수한 자가 매매계약 체결시는 물론 그 후 상당한 기간이 경과한 후까지 소재지관서의 증명을 얻지 못하였다고 하더라도 그 농지 매수인이 당해 농지를 농업경영에 이용할 의사가 없어 농지취득자격이 없음이 확정되기까지는 농지의 매도인은 매매계약에 의한 소유권이전등기의무를 여전히 부담하고 있다고 하여야 할 것이다.(대법
원 2003. 8. 22. 선고 2003다26457호 판결)
다만, 전에도 설명한 바와 같이 소유권이전등기를 청구하는 권한은 채권에 불과하므로 이중매매에서는 먼저 등기한 사람의 소유로 되고 단지 먼저 매매계약을 체결한 것만으로 보호되지는 않는다. 따라서 이와 같은 상태에서의 이수원이 그 농지를 이중으로 매도하였 면 김용인으로서는 소유권을 가질 수는 없게 되고, 이행불능을 이유로 하여 손해배상책임을 지울 수 있다고 하겠다. 형사상으로 배임의 죄가 성립될 수 있음은 별개이다.