상가 임대차와 신의성실의 원칙

1. 상가 소유자의 부탁으로 임차인은 소유자가 은행으로부터 대출을 받도록 하기 위해 은행에 무상임대차 확인서를 작성해줬고, 은행은 무상임대차 확인서를 받은 후 대출해 주고 근저당권설정 등기를 했다. 그런데 소유자가 대출금을 갚지 않아 경매절차가 진행됐고, 갑돌이는 상가를 경락받은 후 임차인에게 상가를 인도해 달라고 한다. 임차인이 보호될 수 있을까.

2. 상가건물임대차보호법에서는 임대차의 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력이 생기고, 임차건물의 양수인에 대하여 임대차를 주장할 수 있으며(제3조 대항력), 이에 더하여 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제5조, 보증금의 회수). 다만 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하여야 보증금을 받을 수 있고, 보증금을 받지 않으면 건물의 인도를 거절할 수도 있다.(제 5조, 민법 제536조)

3. 한편, 사람은 권리를 행사하는 자유를 가지고 있지만, 구체적인 타당성을 위하여 신의에 좇아 성실하게 이행하여야 하는 제한을 가진다. 따라서, 자신의 선행행위와 모순되는 행위는 허용되지 않고(금반언의 원칙), 행위 당시에 기초가 된 사정이 당사자가 예견하지 못했던 사유로 인해 현저히 변경되고 그 때문에 처음의 내용대로 강제하는 것이 일방 당사자에게 가혹하게 되는 경우 이를 수정할 수도 있으며(사정변경의 원칙), 권리를 오랫동안 행사하지 않아 상대방이 더 이상 권리의 행사가 없으리라는 상당한 신뢰를 갖게 되는 경우에는 권리가 실효되는 경우도 있다.(실효의 원칙)

4. 이 사건에서는, 근저당권자인 은행이 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하였다(대법원 2016. 12. 1.선고, 2016다228215판결, 건물명도)

5. 무상임대차 확인서는 물론, 임대보증금의 금액을 증액하여 기재한 임대차계약서를 별도로 작성하여 임차인에게 주고, 임차인이 이를 근거로 하여 대출을 받은 경우에도, 임대인은 그 이후에 위 임대차계약서가 진실이 아니라는 이유로 대항하지 못하는 경우도 있었다.

6. 사람에 대한 선의라 하더라도 제3자에게는 예상하지 못한 피해를 입게 하는 경우도 많으며, 자신의 행동에 대한 책임을 자신이 결국 지게 되는 것이므로 법이 아니더라도 항상 주의해야 함을 보여주는 것이다.

(문의전화 : 031-321-4066, E-mail : yonginlaw@naver.com)