대우증권에서 발표한 산업 분석 자료 중 부동산 가격과 관련하여 분석 자료가 있어 소개해 드리겠습니다. 먼저 결론부터 말씀을 드리면, 강남·양천·과천·분당·용인 아파트 가격 상승은 일시적이고 국지적일 가능성이 높다고 합니다.
급락에 따른 자연적 반등일 가능성이 높고, 상승추세가 지속할 가능성도 낮다는 분석입니다. 또한 앞으로 3년간의 아파트 가격은 횡보할 가능성이 높다고 판단했는데 그 이유로는 회사채 금리의 상승으로 아파트 투자보다는 회사채와 같은 상품으로 유동성이 옮겨갈 가능성이 높으며, 가계신용잔액도 67.2%로 레버리지 효과를 통해 주택을 구입할 여력이 낮고, 젊은 층 인구비중도 06년을 기준으로 감소하고 있어 불리하고, 미분양 주택이 사상 최고치로 단기적으로는 주택과잉 상태라는 것입니다.
하지만 국지적으로는 상승할 여력이 있다고 했는데요, 이 국지적이라는 표현은 정책이나 개발 상황에 따라 예상외로 상승할 수 도 있다는 것입니다. 올해 초 강남 재건축 시장의 이상 상승이 바로 이 국지적 상승이라는 것입니다.
용인에서 아파트 분양소식이 있어 말씀을 드립니다. 먼저 광교신도시에 들어설 ‘한양 수자인’ 아파트에 대해서입니다. 한양주택은 09년 6월 말 공급명적 109㎡ 지하1층 ~ 15층 4개 규모 의 동으로 총 214세대를 공급할 계획이라고 합니다. 이 아파트는 신규주택 구입 시 적용되는 양도세 한시감면 조치로 취득 후 5년간 양도소득세를 60% 감면받을 수 있으며 전매기한은 기존 7년에서 5년으로 단축되어 입주 후 2년 뒤 전매가 가능하다고 합니다.
문제는 분양가인데요, 업계 관계자의 전언에 따르면 1200만 원 중반 대에서 결정될 것으로 보입니다. 이러한 분양가는 작년에 분양된 분양가와 비슷한 수준으로 수지에서 분양되는 아파트와 비교해서는 가격이 저렴합니다. 하지만 단점은 세대수가 작고, 대형 건설사에서 분양하는 아파트가 아니기 때문에 고전할 가능성도 있지만, 부동산 시장이 최악이었던 올해 1월의 이던하우스 청약당시 보다는 상황이 낳아 보이기는 합니다.
수지지역의 미분양 아파트들도 아파트 가격을 할인하여 분양에 나서고 있습니다. 수지구 신봉구역 2·3·4블록에서 ‘용인신봉동일하이빌’을 분양중이며 GS건설은 성복동에서 ‘자이1·2차’를 분양중입니다. 용인신봉동일하이빌은 분양가를 3.3㎡당 1천547만원에서 1천460만원으로 낮췄다고 하는데요, 이런 정도의 분양가 할인으로는 쉽게 분양을 완료할 수 없을 것입니다. 물론 높은 지가를 고려한다면 쉽게 분양가를 내리기 어렵겠지만 근처 아파트의 거래가 근처까지 가격을 내리지 않는다면 분양완료는 쉽지 않을 것입니다.
그렇다면 분양가가 얼마나 되어야 적정할까요· 개인적으로 지금보다 아주 많이 떨어져야 한다고 생각합니다. 그렇게 하기 위해서 우리나라 전체 주택(아파트)의 절반 정도 국가가 통제를 했으면 합니다. 통제의 방법으로는 재건축은 민간업자에게 맡겨 자유롭게 분양하게 하고, 대규모 개발지구의 경우 국가가 일괄개발 공급을 통해, 다소 손해를 보더라도 저렴한 분양가로 공급을 하는 것이죠.
사실 그렇지 않습니까. 자유 시장경제도 좋고, 무한 경쟁도 좋지만, 이 경쟁으로 인해 발생하는 부작용들을 국민들이 고스란히 덮어써야 하고 국민들의 삶의 질을 생각할 때, 다소 물의가 있고 예산이 소요가 된다고 하더라도 국가에서 해야 할 가장 중차대한 일이라 생각지 않으신가요· 특히 4대강 살리기를 위해 사용할 예산의 일부만 사용한다고 하더라도 가능한 일일 것입니다. 갑자기 과거 대선 때 정주영 후보가 했던 공약이 생각납니다.
