국토해양부는 관계기관 합동 실태조사와 주택정책심의위원회(위원장 국토부장관)를 거쳐 지난 3일 강남, 서초, 송파 등 강남 3개구를 제외한 수도권 투기과열지구 전역을 모두 해제하였습니다. 이렇게 수도권 토지과열지구를 모두 해제하기로 한 것은 최근 주택시장의 침체로 자산 가치가 하락과 경기침체의 우려가 높아지는 이유입니다.
그 이유를 좀 더 구체적으로 살펴보면 수도권 대부분 지역에서 집값의 상승률이 물가상승률보다 낮고 미분양이 적체되는 등 지정당시의 목적이 사라졌다는 것과 분양권 입주권의 시세차익을 환수하기 위해 2007년 6월부터 분양권과 입주권도 실거래가 신고대상에 포함하는 정책이 선행된 점, 투기과열지구에서 해제된 지역을 꾸준히 관리해 나가는 등의 사후대책이 존재하고 있다는 이유에서입니다. 하지만 이러한 정부의 설명에도 시장 관계자들은 우려의 목소리를 높이고 있습니다.
먼저 이러한 대책이 세워진 이유를 추론해 보겠습니다. 이유는 사실 하나입니다. 정부가 아무리 생각이 없기로, 부동산 시장을 예전처럼 투기의 장으로 만들려고 하는 것은 아닐 껍니다. 정부의 목적은 내수시장의 진작입니다. 내수를 진작하기 위해 부동산 시장 활성화만큼 좋은 것은 없다고 생각한 겁니다. 경제란 돈이 돌아야 활성화 되는 것, 부동산 시장의 활성화가 바로 내수 진작이라는 물꼬를 직접적으로 틀 수 있다 본겁니다.
그런데 내수 진작을 위해 이렇게까지 강수를 둬야 하느냐 이것도 하나의 물음표일 것입니다. 제 생각엔 찔끔찔끔 내 놓는 정책이 지금의 상황에는 계란으로 바위치기 밖에는 안 된다고 인식한 모양입니다. 목표를 세웠으니 그 목표를 이루기 위한 가능한 모든 방법을 다 쓴다는 것입니다. 물론 그렇다고 해서 정부가 모든 카드를 다 쓴 것은 아닙니다. 아직 조커는 가지고 있죠. 바로 ‘다주택자 양도세 완화’라는 카드입니다. 제가 볼 때 이번에 사용한 카드중에 가장 강력한 것는 ‘대출규제완화’이고 앞으로 나올 패는 위의 ‘다주택자 양도세 완화’라는 카드입니다.
사실 이번에 사용한 카드 중에 강력한 카드가 하나 더 있습니다. 바로 재건축 규제 완화입니다. 바로 재건축 사업의 수익을 좌우하는 용적률과 소형 및 임대주택 건설의무 비율이 대폭 완화되기 때문입니다. 만약 지자체로부터 용적률 인센티브를 받지 않고 법률에 정해진 용적률대로 재건축을 할 경우 임대주택을 한 채도 짖지 않아도 됩니다. 재건축 조합의 입장에서는 상당히 반길만한 내용입니다. 이에 따라서 재건축대상 아파트의 거래가격이 강보합세를 띠고 있다고 합니다.
이러한 투기지역 해제가 장기적으로 우리경제에 어떤 부메랑이 돼서 돌아오느냐가 지금의 중요한 의문사항입니다. 제가 볼 때 이번 대책은 장기적인 경제상황보다 좋지 못한 지금의 경제상황을 안정화시키기 위한, 일시적 정책에 불과하다고 생각합니다. 쉽게 말하면 일단 급한 불을 끄고 보는 것일 뿐입니다. 물론 이명박 정부의 생각대로 잘 되었으면 좋겠지만, 과거의 예로 봤을 때 외환위기 -> 실물경제침체 -> 부동산 부양 -> 집값거품(버블)이라는 악순환이 다시 반복될 수 있습니다. 최악의 경우에 말이죠.
물론 이런 부작용들이 단기간에 생기는 것은 아닙니다. 당장은 우리나라와 세계경제가 먼저 안정화 되어야 합니다. 물론 이것은 쉽지 않을 것입니다. 세계 경제의 악순환과 경기침체가 시작 된지 얼마 되지 않은 상태로 부동산은 장기 침체의 기로에 섰다고 보는 것이 맞습니다.
하지만 분명한 것은 경제의 순환구조로 봐서, 수 년내에 경기가 낳아질 수 있다는 것 그 상황에서 지금 바꾼 정책을 그대로 유지하고 있다면 우리는 다시 부동산 버블이라는 위험과 정면충돌 할 수 있다는 가능성과 버블이 발목 잡혀 오늘의 미국식 위험을 우리나라가 홀로 받을 수도 있다는 두 가지 가능성이 있다는 것입니다.
