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먼저 2008년 하반기 주택 부동산 시장의 동향에 대한 부분입니다. 토지시장은 올해 9월까지는 토지가격상승률이 지난해의 연간 상승률을 넘어섰으나 하반기에 들어서 점차 상승률이 둔화되는 추세입니다. 상승률을 이어갈 수 있었던 이유는 인천과 군산등지에서의 개발기대감과 서울지역은 도시 재정비 사업 등 개발호재가 있었기 때문이었는데요, 하지만 거래의 경우 08년 상반기 주거 및 공업용 토지거래가 증가하면서 증가하였으나 하반기 들어서는 모든 용도의 토지거래가 전기 대비 20% 내외의 감소하는 추세를 보입니다. 주택시장도 비슷한 상황입니다. 상반기까지 이어지던 가격의 보합세가 하반기 들어서 하락세로 반전했습니다. 지역별로 보면 서울 강북지역과 인천지역의 주택가격이 상반기 상승을 주도하였으나 하반기 들어 크게 둔화되거나 하락세로 전환하고 있는 추세입니다.
하반기 시장은 아파트의 매매가격 규모와 관계없이 모든 아파트들이 하락세로 유지하고 있지만, 재건축 규제완화로 서울지역 재건축대상의 아파트만 강보합세로 추세전환을 유지하고 있습니다.
아파트의 공급물량은 ‘07년 4/4분기 이후 신규 분양물량이 감소하고 있으며, 분양연기 사업장이 증가하고 있는 상황입니다. ‘08년 1/4분기 까지는 분양가 상한제 회피의 영향으로 분양물량이 증가하였으나 하반기는 지속적으로 줄어들고 있습니다. 하반기 들어 금융위기 여파로 금융기관들이 부동산 자금운용을 대폭 줄이면서 내년의 공급물량은 올해와 비슷하거나 축소될 것으로 보입니다.
2009년 시장의 경우 올해보다 더 나빠질 것으로 예상하고 있습니다. 한국건설산업연구원에서 초점을 맞추고 있는 부분은 그 바닥이 어디인가입니다. 이를 세 개의 시나리오로 예측하고 있는데요, 다음과 같습니다.
현재 세계 실물경제가 침체기에 진입을 했다는 것은 확실합니다. 다시 말해 시나리오 1의 긍정적 가능성은 일단 배제를 하는 것이 맞을 것입니다.
문제는 시나리오 2와 3중 어느 것의 가능성이 높은가 하는 것인데, 현재로선 우리시장은 비관적인 부분까지 진입하지 않을 것이라는 시각이 우세합니다. 물론 그럴 가능성이 없는 것도 아니지만, 서브 프라임 모기지로부터 시작된 미국 금융위기와는 달리 우리 부동산 시장은 노무현 정부의 대출규제 덕분으로 심각한 금융위기의 가능성은 적다는 것입니다.
다만 대외 악재로 인해 다소간의 침체는 불가피할 것이지만, 세계경제가 조금만 더 안정화 된다면 내년 정도면 바닥을 치고 부동산 시장이 회복할 수 있을 것이라는 얘기입니다.
물론 어디까지나 예측이지만, 충분한 가능성은 있습니다. 하지만 아직 미국의 주택담보대출문제가 완전해결된 것도 아니고(내년 2~3월 추가로 발표될 것들이 있다고 합니다) 내년 초 까지 문제점들을 양산할 것이기에, 당분간 은 더 관망하고 있어야 할 것 같습니다.
