이미 한 달전 발표된 얘기지만 아직도 모르시는 분들이 많아서 미분양 주택의 취?등록세에 대하여 말씀드릴까 합니다. 행안부에서는 주택시장 안정화와 건설업계의 유동성 지원을 위하여 미분양 주택의 취?등록세에 대해 일부 감면하기로 했습니다. 이 조건이란 먼저
1. 2009년 2월 12일 발표일 이후 미분양 주택 분양계약을 체결하고
2. 시·도의 감면조례 개정 시행일 이후부터 2010년 6월 30일까지 취득하는 경우
위의 경우에 한하여 취득세와 등록세를 각각 50%로 경감하기로 했습니다. 만약 위에 해당하는 경우라면 취득가액이 2억4천만원인 30평형의 아파트인 경우 당초 648만원의 세액이 276만원으로 낮아지게 됩니다.
사실 이 얘기만을 가진다면 현재 미분양주택의 경우 앞으로 5년간의 양도세에 취?등록세까지 감면받아 크게 이익을 볼 수 있을 것으로 생각이 되어집니다. 하지만 함정은 있습니다.
먼저 취·등록세의 경우 앞서 말한 09년 2월 12일 발표일 이전의 미분양 아파트이여만 합니다. 만약 2월 12일 이후 분양하는 신규아파트라면 세액 공제를 받을 수 없습니다. 또한 이미 입주가 시작되었거나 입주가 얼마 남지 않은 미분양 주택의 경우라면 시도의 감면조례 개정일 이후 잔금을 내야 합니다. 당연히 지금 매입한 아파트가 미분양 주택이니까 세액 감면 되겠지 라고 생각하시면 안 된다는 것입니다.
양도세도 감면에도 약간의 함정이 있습니다. 취·등록세의 경우 전국이 그 대상이지만 양도세의 경우 제외되는 지역이 있습니다. 바로 ‘서울’입니다.
서울만 올해 취득하는 신축주택에 대해 주어지는 5년간 양도세 전액(과밀억제권역은 60%) 감면 정책이 제외가 됩니다. 또한 이런 질문도 있을 수 있습니다. ‘올해 매수한 신축주택을 5년 내에 무조건 팔아야 할까요’라는. 만약 세금을 한 푼도 내기 싫다면 그렇게 하시면 되지만 취득 후 5년 이후 양도시라도 5년간 발생한 양도세는 전액 감면되고 5년 이후 발생한 양도세만 일반세율과 장기보유 공제를 적용하여 과세를 하게 되니 그리 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
양도세 감면에 대해 다시 강조하고 싶은 부분은 기존 주택은 되지 않고 오직 ‘신축’주택만 된다는 것입니다. 신축주택이라면 면적과는 상관이 없습니다.
그리고 또 하나 주의해야 할것은 계속 양도세 감면이 주어지는 것은 아니고 2월 12일부터 올해 말까지 그 기간을 한정한다는 것입니다. 다시 말해 내년에 신축되는 주택의 5년간 양도세는 지금까지 정책이라면 감면되지 않습니다.
용인은 전액 감면 지역일까요 50%감면 지역일까요. 용인의 경우 자연보전권역과 성장관리권역으로 나뉘어 해당이 되어 과밀억제권역에는 해당되지 않아 100% 감면지역입니다.
수도권의 과밀억제권역은 인천,고양,부천,수원,성남,하남,의왕,과천등(지역이 많아 전부표기 어려움)입니다.
하지만 양도세 감면의 경우는 그 실제 효과가 그다지 크지 않을 수 있다는 전망도 있습니다.
그 이유는 지금 신축되는 주택의 분양가가 너무 높아서 입니다. 적정한 분양가인 경우 5년 내에 되팔 때에 일정한 시세차익을 올릴 수 있는 가능성이 높지만, 분양가가 너무 높다고 한다면 그것이 어려울 테니까요. 아파트가격이라는 것이 무조건 올라준다는 보장도 없고 경기가 지금처럼 앞으로 좋지 못하다면 마이너스 프리미엄이 발생할 수도 있습니다.
하지만 이 양도세 감면 정책만 잘 이용한다면 생각보다 큰 이익을 얻을 수도 있으니 올해 주택을 구입할 계획이 있는 분들이라면, 신규 분양아파트를 먼저 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
