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서울과 인접하고 고속도로 이용이 쉬운 용인시 양지면의 경우 땅값 또한 저렴하다는 장점으로 전원주택 붐이 일고 있다.
그러나 대부분의 전원주택단지가 편법 개발로 난개발을 부추기고 있다는 지적이다.
△양지면 일대 대형 전원주택 단지 붐
주 5일제의 본격 시행후 양지면 일대에 전원주택단지 붐이 일고 있다.
영동고속도로 양지IC를 중심으로 반경 10km 이내에는 이미 20여개의 근교형 전원주택 단지가 들어서 있다. 또한 최근에는 대형 건설업체까지 단지 조성에 적극 나서고 있다.
이들 업체가 양지면 일대로 몰리는 이유는 양지면 일대가 토지허가구역에서 제외돼 있어 상대적으로 땅 값이 저렴하고 실질적으로 거주하면서 땅값 상승을 기대할 수 있기 때문이다.
양지면에서도 특히 제일리와 평창리에는 대형단지 조성이 활발하다.
이 일대의 전원주택촌은 14개 단지 9만 8000여평으로 이는 용인시 전체 전원주택단지의 30%에 다다른다. 땅값은 평당 100~200백만원선. 단지마다 큰 차이를 보인다.
△건설업체들도 분양대열에 가세
주요 건설업체의 전원주택단지 개발도 늘어나고 있다. 이들은 각 업체의 브랜드를 부각시킨 고급화 된 단지조성에 열을 올리고 있다.
삼성에버랜드가 양지면에 조성한 푸르메마을 총 92가구를 비롯해 효성건설도 양지면 제일리 일대에 50가구 규모의 전원주택단지 조성 중에 있다. 이수건설도 용인시 삼가동에 고급형 전원주택단지 분양을 준비하고 있다.
또한 전원주택 전문업체들도 본격적으로 단지형 전원주택 및 부지 분양에 나서고 있다.
이들은 토목공사는 물론 전원주택 시공업체까지 직접 연결해주고 내부 인테리어 등도 원스톱으로 제공 한다.
이밖에 전원클럽도 용인시 유방동에 4만1000평 규모로 조성하는 리조트형 전원주택단지 부지를 필지별(600~650평)로 약 4억~5억원선에 분양할 예정이다.
△편법, 난개발 ‘우려’
그러나 이같은 전원주택단지조성 붐에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다. 또다른 형태의 난개발이 우려되는 것.
개발행위가 엄격히 제한되어 있는 용인시에서 대규모 전원단지를 개발하는 업체들이 편법으로 인·허가를 받고 있기 때문이다.
또한 기획부동산 업체들의 땅 쪼개팔기에도 전원주택 단지 조성이 미끼로 작용하고 있다.
업체들은 조건이 까다로운 인허가 제도인 도시계획위원회 자문·심의를 피하기 위해 전체 면적 중 일부만 쪼개 허가를 받고 있다.
현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 부지면적 5000㎡ 이상의 주택단지를 개발할 경우 지방 도시계획위원회의 자문을 거쳐 해당 지자체로부터 개발행위허가를 받도록 돼 있다.
그러나 용인시와 부동산업계에 따르면 용인시에서 규모면에서 도시계획위원회의 자문 대상인 전원주택단지 중 정상적인 절차대로 개발하는 사례는 거의 없다.
현재 용인에서 편법적인 방법을 통해 대규모 전원주택단지를 개발하고 있는 곳은 발트하우스, 한일타운, 신우D&C, 노블힐스, 행복스카이빌, 노블랜드, 한울H&C, 두원에버그린, 시젠, 하이빅, 황토바이오빌 등 10여개 단지에 이른다.
이 단지들은 도시계획자문위원회의 심의를 피하기 위해 전체부지를 5000㎡ 이하로 쪼개 허가를 신청하는 방법으로 주택단지를 조성하고 있다.
도시계획 자문이나 심의를 통할 경우 환경 및 교통 등 각종 심사를 거쳐야하기 때문이다.
또한 편법 분양도 이루어진다.
3∼5명 단위로 회원을 모집하고, 이들 명의로 개발행위 허가를 받은 다음 명의를 넘겨준다.
이렇게 하면 주택사업계획 승인대상(20가구 이상)에서 제외되는데다 까다로운 인허가 절차를 거치지 않고도 대규모 전원주택단지 분양이 가능하다. 상황이 이렇다보니 도로 등 기반시설을 갖추지 않아도 대규모의 전원주택단지가 들어서고 있는 실정이다.
이에 대해 용인시 처인구청 관계자는 “19가구 이하 전원주택의 경우 연접 규제대상에서 제외된다는 예외규정에 근거해 개발행위 승인이 이뤄졌다”면서 “법적인 근거가 없어 편법인걸 알면서도 제재할 방법이 없다”고 말했다.
△기획부동산 땅 쪼개팔기 ‘극성’
비교적 부동산 가격이 저렴한 용인의 농촌 지역에서는 전원주택단지개발과 관련, 편법으로 땅을 사고파는 기획부동산도 활기를 치기 시작했다.
기획부동산에서는 특히 값이 싼 임야를 집중적으로 매입한다. 개발이 어려운 보전임지를 헐값에 사들이고 박리다매로 신속하게 처분한다.
업계에 따르면 이들은 영농법인 등의 간판을 달고 수도권과 강원도 등지에서 땅쪼개 팔기에 나서고 있는 ‘변종’ 기획부동산들이다.
특히 땅을 직접 분양하는 대신 농장지분의 주식형태로 투자자들을 모집하는 등 신종수법을 쓰기도 하며 땅을 분할하는 대신 매매가 어려운 공유지 형태로 등기를 한다.
주로 농지에 비해 도시인들의 취득이 비교적 자유로운 임야가 기획부동산의 작업대상이 된다. 현행법상 도시인의 농지 취득은 300평 이하로 제한되어 있지만 토지거래허가구역이 아닌 임야는 면적에 상관없이 매입이 가능하기 때문이다.
이런 ‘변종’ 기획부동산이 용인 동부권에서 활기를 치기 시작하며 마구잡이로 임야를 훼손하고 있다.
실제 처인구 원삼면 사암4리의 경우 마을 뒤 81번지 일대의 13만 5677㎡ 임야가 기획부동산의 땅쪼개팔기로 인해 벌목된 채 방치되고 있다. 지난해 11월 벌목이 시작된 이곳은 보전용지로 개발이 엄격히 제한되어 있다. 하지만 이곳은 지난해 (주)Y전원농장으로 소유권이 이전되고 현재 67명의 공유지로 되어있다.
지난달 22일 사암리 주민들에 따르면 임야의 전주인에 의해 나무가 베어졌고 그 곳에 땅을 사려는 사람들이 몰려들고 있다. 특히 일간지 등에 ‘전원주택단지 분양’이라는 광고가 여러 번 실리고 광고가 나갈 때마다 가격이 올랐다.
상황이 이렇다보니 사암4리 마을주민들이 시에 진정서를 내는 등 반발하고 있다.
마을 뒷산이 민둥산이 되고 땅을 매입하기 위해 몰려드는 사람들과 벌목한 나무를 옮기는 트럭 등으로 마을 좁은 길이 훼손되기에 이르렀다.
또한 벌목으로 인해 마을 하천이 훼손됐다. 벌목이 된 산으로 가는 길은 사암리 주민들이 땅을 매입해 닦은 길이다. 주민들은 진정서에서 임야의 벌목을 허가해준 시에 항의하고 마을 길 파손과, 벌채된 임야로 인해 폭우 시 피해 등을 명시하며 땅을 팔고 있는 업체에 제동을 걸고 있다.
급기야 주민들은 임야로 향하는 차량의 통행을 막기 위해 마을길에 휀스를 설치하기에 이르렀다.
사암4리 박노명 이장은 “마을 바로 뒷산의 나무를 죄다 밀어버리고 그 곳에 주택을 짓는다는 게 말이 되는 일인가. 각종 신문에 전원주택단지라고 광고하고 싼 값에 구매한 땅을 몇배 부풀려 파는 게 불법이 아니면 무엇인가. 마을 상황을 보지도 않고 벌목을 허가해 준 시에도 문제가 있다”고 울분을 토했다. 이와 관련 시관계자는 “현행법상 땅을 팔고 사는 것에 대해선 제재가 어렵다”며 “홍보를 통해 투자자들의 피해를 최소화 할 수 있도록 노력하고 있다”고 말했다.
이어 “투자전 반드시 시에 문의하고 전원주택 부지 매입시 진입로 유무를 확실히 알아 봐야 할 것”이라고 경고했다.
