말도 많았고 탈도 많았던 군포부곡지구 반값아파트의 분양이 결국 완전 실패로 돌아갔다. 일반 공급분 620가구 중 청약자가 101명에 그쳐 청약률 16%라는 저조한 성적만을 기록했다. 또한 16%라는 청약율도 이것도 어디까지나 계약이 아닌 청약을 한 사람들의 숫자에 불과하다.
101명의 청약자들 중 얼마나 많은 사람이 계약을 할지 미지수다. 어쩌면 일반 공급분 620가구 중 계약률 0%가 나올지도 모르는 상황이 발생할 수도 있다. 반값 아파트는 어디서부터 잘못되었던 것일까?

# 반값아파트란?
반값아파트를 이해하기 위해선, 먼저 반값아파트의 개념부터 정리해야 한다. 통칭적으로 반값아파트라 불리는 이 아파트는 진짜 이름이 있다. 바로 ‘환매조건부·토지임대부 아파트’ 아파트다.
‘환매조건부 아파트’란 환매(還買)라는 개념, 다시 말해 ‘다시 사들이는 조건’으로 판매하는 아파트를 말한다. 공급자가 환매를 조건으로 하기 때문에 수요자는 자신의 의지대로 타인에게 팔지를 못하고 매도시 공급자에게만 되파는 것을 조건으로 하는 아파트를 말하는 것이다. 이와 비슷한 개념으로 ‘토지임대부 아파트’라는 것이 있다.
토지임대부 아파트란 공급자가 매도시 토지를 제외한 건축물만을 매도하는 아파트를 말한다. 땅을 빌려 집을 짖는것이라 생각하면 되는데 이럴 때 수요자는 건축물만 소유를 하게 돼서 땅의 소유주에게 일정 지료(地料)를 내야 한다.
경기 군포 부곡지구의 경우도 일정 지료를 내게 되어있는 것, 바로 이런 이유 때문이다. 그럼 반값아파트는 어떻게 시작이 된 것일까? 하나하나 살펴보기로 하자.
# 반값 아파트의 역사는?
반값아파트의 역사는 92년 대선으로 올라간다. 92년 대선에 출마한 국민당 정주영 후보가 아파트를 반값에 공급하겠다는 공약을 처음 내세웠다. 그 후 06년 한나라당 서울시장후보로 나선 홍준표 의원이 무주택 서민을 위한 반값아파트 공급 정책을 발표하면서 반값아파트 논쟁에 다시 불을 붙였다. 한나라당은 그해 11월 ‘대지임대부 특별법안’이 당론으로 채택을 하게 된다.
이에 뒤질세라 열린우리당이 12월 이계안 의원 주도로 ‘환매조건부 특별법안’이 제출을 한다. 한나라당의 대지임대부와 맞설 수 있는 반값아파트 개념으로 ‘환매조건부 아파트’라는 대안을 찾아낸 것이다.
이로서 양당의 반값아파트 논쟁은 가열되기 시작됐는데 그 다음해 4월 토지임대부와 환매조건부를 동시에 담은 주택법 개정안이 국회에 통과되기 전까지 계속되었다.
어찌 보면 반값아파트의 시작은 국민에게 저렴한 아파트를 공급하겠다는 선한 의도에서 시작한 것은 아니었다. 다분히 정치적인 의도가 사전에 깔려 있다고 보는 것이 좋을 것이다.
이러한 주장에 대해 누군가는 아니라고 얘기할 수 있을 것이다. 하지만 향후 이뤄진 일들, 정책입안 후의 진행사항까지 세세히 관찰하고 조정하지 못한 것을 볼 때 정치적이지 못했다고 말할 수도 없다. 지금의 사정이 그렇지 않은가. 정책입안만을 해 놓고 차후 결과에 대해서는 일언반구 아무 말도 없다. 말 한다는 것이 오직 주공과 정부의 실책만을 탓할 뿐이다. 과거 국민당의 후보였던 정주영 후보도 마찬가지였다. 대선에서 패하자 반값아파트 얘기는 쏙 들어가고 만다.
이렇게 정치적으로 시작된 반값아파트가 성공하지 못한 것은 당연한 결과인지도 모른다. 정치인들의 허언이 담긴 캐치프래이즈(catchphrase)가 실행되지 않았던 것은 과거나 지금이나 마찬가지이다.

# 군포 부곡 반값 아파트의 개요

군포·부곡 지구의 택지개발은 지난 2002년 시작되었다. 처음 택지개발예정지구로 잡일 때에는 반값아파트 얘기가 없었다. 시범지구로 확정된것은 올해 7월이 되어서이다. 그리고 두달 후 입주자 모집공고를 했는데, 어찌 보면 상당히 신속히 결정되고 실행에 옮긴 경우라고 할 수 있다. 이 때문에 지역주민과의 마찰도 상당부분 있었던 것으로 기억된다.
군포·부곡지구는 단독주택 111호와 공동주책 2,737세대가 들어서는 택지개발 사업지구이다. 이중 공동주택의 일부 세대인 804세대<표참조>에 대해 반값 아파트를 분양한 것이다.
토지 임대부 아파트는 총 840세대 중 절반이 조금 못되는 389세대에 대해서 환매조건부 아파트는 415세대가 공급되었다. 환매조건부 아파트의 가격은 환매를 조건으로 하기 때문에 일반아파트의 90% 수준으로 토지임대부의 경우 55% 수준으로 잡았다는 것이 주택공사의 설명이다. 임대료의 경우 환매조건부는 없고 토지 임대부의 경우에만 29평형이 37만5000원, 33평형이 42만5000원이다.

# 군포 부곡 반값 아파트의 문제점
군포·부곡 지구 반값 아파트의 가장 큰 문제점은 반값이 아니라는 것이다. 군포·부곡 지구근처의 아파트 가격과 비교해 봤을 때 여실히 들어난다. 아래의 표는 군포 당동의 주공아파트 시세이다.
위 표를 비교해 봤을 때 환매조건부 아파트의 2억5800만원과 평균 가격은 4000만원 밖에 차이가 나지 않는다.
이 금액은 군포 당동아파트의 평균 가격의 86%에 해당하는 가격이다. 주택공사의 얘기대로 현 시세의 90% 수준에서 분양을 한 꼴이 된다.
우리가 생각해 봐야 할 부분은 현시세의 90% 수준에서 분양을 한 것이 반값아파트의 목적에 맞는 것인지에 대한 부분이다. 만약 이 아파트가 일반 분양분 아파트였다면 이해는 쉬웠을 것이다. ‘주변 지역보다 저렴하게 아파트를 공급한 것이구나’라고 생각하면 되지만 반값 아파트라는 이름을 달고 90% 수준으로 아파트를 분양한 것을 놓고 본다면 눈가리고 아웅 한 꼴 밖에 되지 않는다.
토지 임대료 산정방식 표를 보면 그리고 현 시세와 토지임대부 아파트의 차액이 1억4000만원이 된다. 이것만을 보면 토지의 임대료가 42만5000원 밖에 되지 않는 것에 대해선 수긍이 갈 뻔하다. 은행 이자와 비교해 봤을 때 극히 싼 금액이기 때문이다. 하지만 토지 임대료 산정 방식 표와, 반값아파트가 아파트 값 가격의 안정을 위해 분양된 아파트라는 것을 동시에 생각해 보면 그렇지 않기도 하다.
토지 임대료 산정 방식에서 가장 큰 문제는 바로 택지 조성원가 부분이다.
경실련의 발표에 따르면 당초 주택공사가 군포·부곡 아파트의 토지보상비로 지급한 금액의 총액은 1511억이다.
이를 개발면적인 473,328㎡ 나누면 32만원/㎡ 이다. 택지조성원가라는 것은 택지 개발을 위한 직간접적으로 들어간 비용을 말하는데, 주공이 발표한 156만원이라는 것과 보상비인 32만원 사이에는 너무나 큰 차이가 난다. 토지보상비의 4.8배에 이르는 비용이 직간접비로 사용이 되었다는 것인데 상식적으로 이해가 되지가 않는다.

# 반값 아파트 문제 해결을 위한 대안
반값 아파트는 제공은 집값안정을 위한 꼭 필요한 제도라고 생각한다. 싱가포르의 사례만 봐도 반값아파트는 제도상 보안만 있다면 우리나라에서도 성공 가능한 주거제도로 정착할 수 있을 것이다.
반값 아파트에 대해 지속적으로 거론하고 그 대안을 제시하는 이유가 필자의 이러한 믿음 때문이다. 하지만 우리나라 반값 아파트는 처음부터 삐걱거리고 있다.
반값아파트가 현실적으로 불가능 한 제도였다는 주장도 있기는 하지만, 어디까지나 방법론적인 문제였을 뿐 불가능한 제도였기 때문이라는 주장은 일축하고 싶다. 그 이유는 다음과 같다.
먼저 반값 아파트의 원가를 세세히 공개한다면 얘기는 달라질 것이다. 앞서 말했듯이 택지 조성원가만 봐도 토지 보상비의 4.8배에 해당하는 금액이다.
주택공사의 반값 아파트 건축비 또한 경실련이 공개한 자료에 따르면 평균 469만원 이었다. 통상적인 아파트 건축비 가격을 300만원대로 보면 건축비 또한 평당 100만원 이상 높은 금액임을 확인 가능하다. 이렇게 하나하나 따지고, 현실 가능한 금액으로 조정한다면 반값아파트는 정말로 반값과 유사한 금액으로 분양이 가능할 것이다.
두 번째 환매조건부 아파트와 토지임대부 아파트의 토지 부분에 대한 정부의 지원이 있으면 가능하다. 반값 아파트란 정부의 정책적인 시책으로 추진되는 부분이다. 그 목적이 개개인의 이익을 위해서가 아닌 국민 모두의 행복, 주거의 안정을 위해 추진되는 것이다. 이렇게 국민 모두의 행복을 위해서라면 일부 국고 지원 명분이 생길 것이다.
환매 조건부 아파트의 경우 개인이 소유하되 개인에게 되팔 수 있는 것은 아니다. 내가 살고 있는 기간은 내 소유지만 그 기간이 지나면 내 것이 아니라는 것이다. 이것은 아파트가 투기나 투자의 목적이 아닌 순수 주거의 공간으로 바뀌는 것이다. 이것은 아파트 소유의 패러다임의 변화이다. 대한민국이 투기 공화국의 오명에서 벋어나는 첫걸음이다. 이런 명분이 있는데 국고 지원이 불가능하겠는가?
필자가 볼때 이 두 가지, 원가 공개에 따르는 현실 가능한 금액으로의 건축비와 토지비용의 조정과 일부 국고 보조만 있다고 하더라도 진짜 반값 아파트는 가능할 것이다.

# 반값 아파트 정말로 필요 한가?
가장 중요한 질문은 바로 이것이다. 과연 반값 아파트가 정말로 필요한 것인가? 물론 필자는 그렇다고 생각한다. 그것도 일부분이 아닌, 많은 반값 아파트가 생겨야 한다고 생각한다. 물론 부작용은 분명히 있을 것이다.
만약 반값 아파트가 많이 생겨 주거가 안정된다면 기존 아파트 가격이 떨어질 것임은 분명하다.
기존 아파트 가격의 하락은 대출 불안을 야기하고 그것이 다시 사회문제로 번질 수 있음도 안다. 필자는 이것에 대해 심각하게 우려 하고 있기다. 하지만 그럼에도 반값아파트를 지지하는 이유는, 그런 부작용 뒤 국민 모두가 얻을 수 있는 행복치에 대한 기대감 때문이다.
많은 사람들이 주거문제로 엄청난 비용을 사용한다. 자기돈 주고 주택을 구입하기보다 몇천만원에서 몇 억원씩을 대출받아서 사용한다. 이 대출금 이자와 원리금을 값기 위해 수년에서 수십년 동안 고생을 해야 하는데, 어찌 보면 이 기간 동안은 제대로 된 소비생활을 할 수가 없다.
좀 극단적인 표현일 수 있으나 이 기간은 은행에 저당 잡혀 사는 기간이라고 말 할 수 있을 것이다. 만약 이렇게 저당 잡히지 않거나, 아니면 저당 잡히는 기간이 짧다면 개인 개개인의 행복치는 얼마나 올라갈 수 있을까?
또한 주택 문제로 고민하지 않고 살아갈 수 있다면 우리의 행복치는 얼마나 올라갈 수 있을까? 또한 이자비용이 사회에 골고루 퍼질 수 있다면 지금 좋지 않은 경기도 상당부분 좋아질 수 있을 것으로 생각한다.
필자가 반값아파트에 대해 긍정적으로 생각하는 이유가 바로 이것이다. 국민 모두가 누릴 수 있는 행복치에 대한 기대감 때문에. 비록 그래서 반값아파트로 인해 내 아파트 가격이 떨어져 손해 본다고 하더라도 계속해서 주장할 수 있는 이유가 바로 이것 때문이다.
<글 | 주영헌(부동산 전문기자)>