삼가2지구(뉴스테이)와 역삼조합이 책임 전가만 하던 중 용인시가 2023년 국가권익위원회 조정을 받아 시행사가 비용을 부담하는 대신 공원부지(임야)에 진입로를 개설 후 ‘원상복구’하는 조건으로 임시도로를 개설 중이다. <사진 임수재 객원사진기자>
용인 역삼구역 도시개발사업
국내 최대 ‘상업지구’ 청사진
경기침체·조합원 내분 답보
인프라 실종지대 ‘삼가2지구’
진입로 없는‘유령아파트’ 전락
용인신문 | 용인시는 10년 뒤면 세계적인 반도체 도시 반열에 오른다. 1983년에 가동이 시작된 삼성전자 기흥 반도체 단지 하나만으로도 글로벌 기업들의 주목을 받아왔다. 2019년 처인구 원삼면에 SK반도체 클러스터(소부장 포함)조성 계획이 발표됐고, 2023년 이동‧남사읍 일원에 최첨단 반도체 국가산업단지 조성계획이 발표됐다. 2019년부터 현재까지 용인시 최대 이슈는 반도체 공장 건립건이다. 2045년까지 향후 20년간 반도체 이슈를 뒤엎을 만한 사건은 없을 것이다. 용인시가 다른 도시들에 비해 경제희망이 밝은 이유다.
하지만 빛과 어둠의 그림자는 공존한다. 20년 넘게 표류 중인 용인시청 앞 ‘역삼지구와 삼가2지구’, 그리고 ‘3항공대 이전’ 문제 등…. 본지는 지역사회 발전과 정체성 회복을 위해 정치‧경제‧사회‧문화 분야의 주요 이슈를 취재 보도할 계획이다. 주요 아젠다를 시민사회와 공유하기 위함인 만큼 용인신문 애독자들의 많은 관심과 제보를 기다린다. <편집자 주>
# 조합 장악 ‘사활’… 이전투구·소송전
20여 년 전 ‘용인 역삼구역 도시개발사업’은 서울 강남 수준의 국내 최대 상업지구로 기대를 모았다. 2005년 지구지정 후 실시계획 인가를 받았지만 경기침체와 조합원 내분, 시공사 및 PM사 선정 실패, 조합장 선출 총회와 총회효력정지 가처분 등 해임 관련 소송 등으로 20여 년째 답보 상태다.
용인 역삼구역 도시개발사업조합(이하 역삼조합) 일부 조합원은 환지계획인가 및 상업지구 등 환지예정지 지정 후 세금이 수천만 원대까지 올라 땅을 경매로 넘기는 등 금융비용에 허덕이고 있다. 300명대 초반이던 조합원 수는 조합을 장악하기 위한 이권세력의 지분 쪼개기 등으로 50명 이상 늘었다. 특정 세력이 조합 장악을 위해 벌인 불법행위로 조합원 일부가 의결권 금지처분을 받은 상태다.
이 과정에서 시행사 간 지분(토지) 매매를 통한 합종연횡, 시행사와 조합간 PM계약 관리 명목으로 주고받은 금전 문제 등 조합 내부의 공방은 현재까지 진행형이다. 심지어 조합 사무실을 차지하기 위해 폭력단까지 투입됐던 용인시 최악의 화약고다. 역삼조합은 조합장만 7~8명째 바뀌었고, 현재는 법원이 선정한 두번째 직무대행 체재다. 수차례 계속되는 조합장 선출 총회 등 조합 장악을 위한 이전투구와 각종 소송전은 계속해서 줄을 잇고, 행정력의 손을 떠난 상태다.
# 매몰비용만 수천억원… 뜨거운 감자
역삼지구는 당초 용인시가 ‘상업지구’ 대신 ‘시가화예정용지’로 지정했다면 민간개발이 완료됐을 수도 있다. 현재 상황은 선투자(매몰) 비용만 수천 억대다. 매몰 비용은 업체와 조합 간 거래를 통해 부풀려져 투명성이 부족하다는 지적이다. 그럼에도 이 매몰비용에 대한 책임과 부담은 도시개발사업 특성상 조합원들이 안고 가야할 부분으로 조합원들의 시름은 점점 깊어져가고 있다.
역삼조합과 관련 건설업체 관계자들이 주장하는 선 투자금 2000억 원대 중 드러난 부분은 국세와 지방세 600억 원과 수백 억대에 이르는 부실 채권액과 도급(발주)업체 미지급금 등이다. 따라서 역삼조합을 원만하게 운영하기 위해서는 조합원들의 합의를 통한 투명한 PM사 선정 없이는 불가능하다는 게 관계자들의 중론이다. 매몰 비용 해결이 역삼지구 최대의 관건이 셈이다.
# 결국 300여명 조합원들만 피해
역삼지구는 현재 직무대행 체재로, 연말 총회를 앞두고 있다. 수천억 원대를 투자했다고 주장하는 건설업체와 법원 측에 직무대행 체재를 비판하며 복귀를 주장하는 기존 조합장의 이전투구 양상이다.
현 직무대행인 문병상 변호사는 “법원 결정문대로 지분 쪼개기로 분류된 조합원들을 배제하고, 11월 말이나 12월 초경 총회를 개최할 계획”이라고 말했다.
문제는 그동안 물질적 정신적 피해를 고스란히 받아야만 하는 300여 조합원들이다. 일각에서는 역삼지구에 지분이 있는 용인시가 적극적으로 나서 ‘용인도시공사’를 PM(프로젝트 매니저)으로 선정하여 투명성을 담보하고, 주도적으로 해결해야 한다고 말한다. 물론 기존 업체들이 선 투자비용 등을 문제 삼아 반발할 수 있지만 이 또한 결자해지 차원에서 감내해야 할 부분이다. 역삼지구가 이동‧남사(215만 평) 국가산단 배후도시 역할을 하려면 용인시의 전향적인 모습이 필요하다는 지적이다.
# 지었지만 살 수 없는 아파트
역삼지구의 또 다른 뇌관은 ‘삼가2지구’. 시행사와 역삼조합 간 합의가 틀어지면서 ‘진입로’와 ‘학교’, ‘공원’은 물론 상하수도 등 기반시설 없이 아파트만 건설해 3년 반째 미준공되어 유령 아파트로 불리우는 삼가2지구 뉴스테이. 뉴스테이 사업으로 건설된 아파트는 8년 임대 후 분양하는 민간 임대아파트로 처인구 삼가동 8만 4000㎡에 1950세대 규모로 건설됐다.
삼가2지구 뉴스테이 사업주체인 ㈜동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사는 (주)동남리빙스텔개발 13.86%, (주)금강리빙스텔개발 11.19%, 현대엔지니어링(주) 13.94%, 한국자산신탁(주) 1.44%, 허그(주택도시보증공사)의 (주)뉴스테이허브제3호위탁관리부동산투자회사 59.97%로 구성된 특수목적법인이다. 총 주식자본금은 1385억 원으로 이중 민간개발업자는 동남리빙스텔개발과 금강리빙스테개발 뿐이다. 삼가2지구 뉴스테이는 민간업체가 보통주고, 나머지는 우선주로 사업구도가 형성되어 있다. 바꿔말해서 우선주 기관들은 삼가2지구 준공이 지연되어 시간이 흘러도 배당(이율)만 챙기면 그만인 구조고, 민간업자는 ‘하이 리스크, 하이 리턴(리스크가 큰 대신 수익을 극대화할 수 있다)의 구조로 이러한 준공 지연 등의 문제가 발생한 것이다. 삼가2지구 유령아파트 문제가 해결되지 않고 지연된 근본적인 이유일 수도 있다.
허그는 총사업비 7073억 원 중 70%이상인 5300억 원 대의 공적자금을 투입했다. 하지만 용인시로부터 ’준공 6개월 전까지 진입로를 개설하라‘는 사업승인조건을 받았음에도 진입로 확보를 하지 못했다. 삼가2지구와 역삼조합이 책임 전가만 하던 중 용인시가 2023년 국가권익위원회 조정을 받아 시행사가 비용을 부담하는 대신 공원부지(임야)에 진입로를 개설 후 ‘원상복구’하는 조건으로 임시도로를 개설 중이다. 삼가2지구 아파트 가준공(임시사용승인)을 위한 임시도로 개설과 기반시설에만 수백 억 원이 소요, 허그의 국고 손실은 물론 향후 분양가 인상 요인까지 초래할 수 있다.
# ‘제2의 대장동’ 사태 우려
삼가2지구와 역삼조합 측은 개발 초부터 두 차례에 걸쳐 진입로 개설을 위한 합의서를 체결했지만, 이행되지 않아 손해배상소송전으로 확대됐고, 6(역삼책임):4(삼가책임)로 역삼조합 측이 졌다. 막대한 공적자금이 투입된 민간개발사업으로 자칫 ‘제2의 대장동’사태가 우려된다는 목소리도 있다. 초과 이익 발생시 민간의 수익율을 제한하거나 주택도시기금 수익율을 조정하는 방안이 없고, 임대 기간이 끝나면 분양할 수 있기 때문에 수익성이 높아 민간개발업자에게 막대한 이익을 가져다 준다는 특혜성 시비다.
문제는 또 있다. 현재 삼가2지구는 사업승인 조건인 ‘중학교 부지를 역삼조합과 함께 확보하여 부지조성공사를 하고 기부채납을 해야 한다’. 하지만 역삼조합과의 협의가 답보상태인 터라, 수년 내 중학교 설립은 사실상 불가능한 상황이다.
따라서 역삼지구와 삼가지구는 용인시가 가장 빨리 풀어야 할 숙제지만, 과연 누가 고양이 목이 방울을 달수 있겠냐는 것이 관건으로 남게 됐다. <김종경 기자>
