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총3만100세대…분양가 중소형 3.3㎡당 940만원
명품신도시로 불리는 광교신도시가 첫 삽을 떴다. 지난 11월 5일 수원시 영통구 이의동에서 경기도지사와 용인시장, 수원시장, 경기도시공사(구 경기지방공사)사장과 지역주민 등 500여명이 모여 광교신도시의 기공식을 가진 것이다.
광교 신도시는 총 면적이 1128만㎡(341만평). 수원시의 이의동과 원천동 용인시의 상현 영덕동에 이르며 내년 하반기부터 주택분양이 시작되어 2011년부터 입주가 시작된다. 광교신도시 홈페이지의 자료에 따르면 총 3만1000세대가 분양되며 아파트가 2만4000여세대 주상복합 아파트가 4000여세대, 연립주택 2300여 세대 단독주택 750여 세대가 분양되기로 계획되어 있다고 한다.
이중 아파트 분양에 쏠린 관심은 판교 이상이라고 해도 과언이 아니다. 용인과 수원지역 무주택자들의 관심이 광교신도시에 집중되어, 흥덕지구와 일부 관심지역을 제외한 동 지역의 분양아파트들이 대거 미달사태를 일으키고 있는 등 기현상을 일으키고 있다. 또한 광교 신도시에 관한 작은 뉴스라도 큰 기삿거리로 제공되고 있는 것이 현실이다.
이것은 그만큼 광교신도시에 지역주민들과 국민들의 기대가 크다는 것을 반증하고 있기도 하다.
# 광교 신도시의 역사
광교신도시의 택지개발사업이 승인된 것은 지난 2005년 12월 30일이다.
건설교통부 고시 제2005-532호로 개발 계획이 승인되었다. 면적은 지금과 같은 1127.8㎡(341만평)이다. 택지개발 사업이후 올해 3월 30일 실시계획 승인 신청을 했고, 6월 26일 건설교통부 고시 제 2007-234호로 실시 계획이 승인되어 오늘에 이른 것이다.
사실 광교신도시의 출발은 2003년 2020수원도시기본계획에 있다. 계획인구 6만 명인 수원 이의지구로 그 출발을 한 것. 그리고 그 해 건설교통부 도시58410-1997로 승인이 되자 12월 29일 택지개발예정지구 지정 제안서를 제출했고 다음해 초반기 주민공람 및 관계기관 의견 청취를 거처 04년 6월 30일 건설교통부 고시 제2004-156호로 택지개발 예정지구로 지정된 것이다.
이의지구에 용인지역이 일부 편입이 되면서 이런 저런 혼란도 있었다. 용인시에서는 상현동 일대의 개발지구의 편입은 이의지구 개발 후 수원시로의 편입가능성과 혐오시설 유치 등을 우려하며 지구에서의 제외를 요구했었고, 상현동 주민들 간에도 지구 편입 문제로 찬반이 나뉘어 갈등이 표면화되기도 했었다. 이러한 문제는 04년 10월 용인시가 공동시행자로 참여하는 것으로 문제가 해결되었다.
# 광교 신도시에 열광하는 이유?
광교 신도시에 사람들이 열광하는 이유는 무엇인가? 그것은 여러 가지로 분석이 가능한데, 가장 첫 번째로 사람들이 손꼽는 것은 쾌적함이다.
전체 면적 1128만㎡중 주택건설용지가 19%인 214만㎡, 도시지원용지가 3.4%인 38만㎡, 상업 업무시설용지가 62만㎡ 공공시설용지가 72.1%인 814만㎡이다. 공공시설용지 중 절반이상을 차지하는 용지가 바로 공원녹지로 전체면적 중 41.4%인 467만㎡이다. 조감도(그림1참조)와 토지이용계획도(그림2참조)를 참조해서 녹지 면적을 복합적으로 판단해 보면 자연과 사람이 조화되는 신도시가 될 것임에 분명하다.
두 번째로 서울(강남)지역으로의 접근성이 좋다는 것이다. 광교신도시의 경우 경부고속도로 등의 고속도로와 인접해 있으며 영덕 양재간 고속화도로가 개통되면 도로 접근성도 한결 낳아진다. 또한 신분당선이 개통되는 2014년엔 광교에서 서울 양재까지 통행시간이 30분 이내로 가능해진다. 이는 분양 완료된 동탄신도시나 분양이 될 동탄2신도시와 비교 우위에 있으며 가장 성공적인 신도시로 평가받는 분당 등과 비교했을 때도 뒤처지지 않을 정도이다.
세 번째 상대적으로 낮은 분양가이다. 분양가 부분은 바로 아래에 자세히 다루겠지만 상대적으로 수지와 분당 등의 아파트 시세에 비해 저렴하다는 장점이 있다. 최근 분양된 수지 등지의 아파트 가격을 보면 3.3㎡당 1500만원을 넘는 등의 높은 분양가를 보였다. 또한 수지의 평균 아파트 시세가 3.3㎡당 1300만원인 것을 볼 때도 마찬가지이다. 물론 중소형은 10년간 중대형은 7년간 전매가 금지되기는 하지만, 시각적으로 분명히 저렴해 보이는 것은 사실이다.
이 밖에도 광교신도시는 여러 장점이 있다. 자족형 첨단도시라는 특징, 원천유원지, 광교산등의 쾌적함 등은 일부분일 뿐이다. 이처럼 몇 가지 단편적인 내용만을 가지고도 광교 신도시의 장점이 충분히 가능한 것을 보면, 사람들이 광교신도시에 열광하는 이유가 설명이 된다.
# 광교신도시의 아파트, 예상 분양가?
일반인들의 관심은 광교신도시에 어느 아파트가 ‘얼마나’ 그리고 ‘얼마에’ 들어서느냐이다. 얼마냐에 대한 답은 이미 나와 있다.
그리고 10월 26일 있었던 광교신도시 공동주택용지 6개 필지 39만7940㎡에 대한 추첨 결과도 도움이 된다. 청약결과 울트라건설과 대림산업, 동광종합토건 등 3개사가 일반분양이 가능한 아파트 용지를 배정받았고 라데팡스, 보람건설, 호반건설 등이 임대아파트를 지을 수 있는 용지를 분양받았다.
이중 가장 먼저 분양이 가능하다고 점쳐지는 A21블록은 울트라건설이 배정받아 85㎡이하 702가구와 85㎡초과 486가구 등 1188가구를 분양할 예정이라고 한다. 대림산업의 경우 A27블록에 중대형으로 1970가구를 분양할 예정이며 동광종합토건은 A8블록에 중대형으로 676가구를 분양할 예정이다.
우선 분양된 공동주택용지를 제외하고 나머지는 아직 미정이다. 총 분양가구수가 3만 1000가구로 이중에 2만 4000여 가구가 바로 아파트이기 때문이다.
이에 주상복합아파트 4000여세대 까지 포함한다면 2만 8000여 세대에 이른다. 이중 30%가 해당지역 우선배정물량으로 배정이 되는데, 용인과 수원시 지역 물량 배분은 아직 확정되지 않은 것으로 보인다.
광교신도시 분양가 또한 관심의 초점이기도 하다. 최근 한국경제TV와의 대담을 통해서 중대형 아파트 분양가를 3.3㎡당 1200만원을 넘지 않을 것이라고 자신하였지만 업계에서는 그리 녹녹치 않을 것으로 보고 있다.
바로 택지비용 때문이다. A8블록의 동광종합토건의 경우 택지공급가격이 3.3㎡당 1,262만원이다. 하지만 이곳의 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적 비율)이 200%가 적용되기 때문에 1,262만원의 1/2인 631만원이다. 여기에 건축비가 더해지는데 군포부곡지구의 아파트 건축비가 469만원이 책정된 것을 보면 적어도 이보다는 더 할 것으로 생각된다. 이렇게 될 경우 3.3㎡ 최소 분양가가 1100만원 내외가 된다.
특히 중·대형 주택은 분양가와 채권 매입 액을 합친 금액이 주변 시세의 80% 수준으로 맞춰지는 채권입찰제의 적용으로 분양가는 상당부분 높아질 수 있다.
그래서 일부언론에서는 중대형을 1,500만원/3.3㎡ 이하로 보고 있고 중소형을 1,200만원/3.3㎡ 이하로 보고 있는데 이러한 전망이 맞을 수도 있다. 하지만 소형 아파트의 경우 1000만원 내외에서 결정될 가능성도 있다. 그것은 지난해 11·15대책에 근거한다. 중·소형 아파트용지 공급가격을 조성원가의 110%로 감정가 기준보다 낮추기로 한 정책에 근거해, 김문수 지사가 강력한 리더십을 발휘 한다면이다. 물론 개인적으로는 어렵다 생각한다.
# 광교 신도시 청약 가점은 얼마?
얼마 전 아파트 청약방식이 청약가점제로 바뀌었다. 추첨제에서 청약 가점제로 바뀌면서 내 청약가점은 얼마인지 그리고 얼마의 청약가점을 받아야 당첨이 가능한지도 아파트 청약시장에서의 주요한 관심사가 되었다. 그 중 세간의 입에 자주 오르내리는 지역이 바로 광교신도시이다.
지난 10월 말 전 광교신도시의 청약가점을 점쳐 볼 수 있는 바로미터인 흥덕지구 호반베르디움과 한국 아벨리움 아파트의 청약이 있었다. 양 아파트 모두에서 높은 경쟁률을 보였는데 당첨가점의 최저 점수가 48점이었다. 네 아파트 가점의 총 평균점수는 56점이 넘었다.
광교신도시가 흥덕지구보다 관심이 더 집중될 것으로 볼 때 평균점수 56점은 상회하여 최소 60점 이상이 되어야 할 것으로 보인다. 또한 일부 언론에서 청약가점 커트라인을 65점이라고 점치기도 했는데 이것 또한 어디까지나 예상 점수일 뿐 분양가와 분양아파트의 브랜드에 따라서 큰 폭의 변동이 있을 것으로 전망된다.
추가적으로 한 가지 더, 흥덕지구와 마찬가지로 광교신도시 또한 중대형은 50% 중소형은 25%가 추첨제 물량으로 배정이 되기 때문에 청약 가점이 낮다고 해서 안 된다고 먼저 낙담할 필요는 없다.
# 광교신도시, 그 개발에 바라는 것
광교신도시는 대한민국 신도시 개발의 큰 획이 될 것이라 예상한다. 원초 개획대로 개발된다면 수도권 남부, 아니 우리나라의 가장 모범적인 신도시로 평가 받을 수 있을 것이다. 그만큼 광교 신도시의 여건이 좋다. 고속화도로와 지하철 등 교통 인프라 구축과 관공서, 원천유원지, 광교산, 공원 등 타 신도시보다 나은 환경적, 사회적 인프라가 구축되어 있거나 구축될 예정이다. 사실 좀 더 낳은 환경에서 살고 싶은 것은 모든 사람들의 희망, 인지상정이 아니던가. 그만큼 광교 신도시엔 지역 주민뿐만 아니라 국민의 관심이 집중되어 있다. 또한 차기 신도시의 향방을 가를 수 있는 역할 또한 할 것이다.
하지만 아직 해결해야 할 일도 많을 것이다. 수원지법과 수원지검 이전 등으로부터 문제점이 노출되기 시작했다. 수원지법등은 당초 광교신도시로 이전하려 했으나 ㎡당 240만 원 선을 유지할 경우 법조타운 전체 부지 6만6000여㎡를 확보하려면 1600억원 가량이 소요돼 사실상 이전이 어렵다는 입장을 보이고 있다.
이처럼 당초 계획대로 행정기관들이 입주하기 위해선 앞으로의 추가 협상이 필요하고, 분양되는 아파트 또한 그 분양가가 어찌될지는 알 수 없는 상황이다.
초심을 끝가지 이어가는 것이 얼마나 어려운 일인지 우리 모두가 잘 아는 일일 것이다. 하지만 이러한 난관을 슬기롭게 극복할 수 있다면 앞서 말했듯이 우리나라 신도시의 획을 그을 수 있는 모범 신도시로 개발될 수 있을 것이다. 필자는 광교 신도시가 대한민국 모범 신도시로 개발되길 바라며, 그것으로 우리 국민이 조금이나마 더 행복해지기를 바란다.
