용인신문 | 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울과 인접 규제지역을 피한 수요가 비규제지역으로 몰리는 ‘풍선효과’가 더욱 확산되는 모습이다. 특히 ‘반도체 클러스터’ 호재가 집중된 용인시 처인구는 매매가 상승은 물론, 서울의 6배에 달하는 전셋값 폭등세를 보이며 수도권 부동산 시장의 가파른 상승세를 주도하고 있다.
■ 규제 풍선효과… 비규제지역 거래량 ‘껑충’
정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶는 강도 높은 10·15 대책을 내놓은 이후, 투자 수요가 인근 비규제지역으로 빠르게 재배치되고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대책 발표 직후 3주간의 거래량을 분석한 결과, 구리시 178건→475건, 화성시 723건→1498건 등 거래량이 2배 이상 폭증했으며, 용인 처인구 역시 123건에서 168건으로 눈에 띄게 증가했다.
거래량 증가는 곧 가격 상승으로 이어졌다. 10월 초부터 11월 중순까지 구리(1.73%), 화성(1.82%), 용인(1.85%)의 집값 상승률은 경기도 평균(1.42%)을 크게 웃돌았다.
더 큰 문제는 전세 시장이다. 최근 KB부동산 통계에 따르면 용인시의 주간 전셋값 증감률은 0.29%로 서울(0.09%)을 크게 앞질렀다.
특히 처인구는 0.52%라는 경이적인 상승률을 기록했는데, 이는 서울 평균의 약 6배에 달하는 수치다.
이 같은 현상은 삼성전자와 SK하이닉스의 대규모 투자가 집중되는 ‘반도체 클러스터’ 조성에 따른 인구 유입 기대감이 반영된 결과로 풀이된다.
수요는 급증하는데 매물은 귀하다. 실제로 처인구 내 1872가구 규모의 대단지 ‘서희스타힐스포레스트’는 현재 전세 매물이 전멸했으며, 다른 대단지들 역시 상황은 비슷하다.
여기에 임대차 갱신권 사용 비율이 전년 대비 12.9%포인트 상승(10.7%→23.6%)하면서 시장에 나오는 신규 매물이 더욱 줄어들었다.
처인구 지역 내 한 공인중개업소 관계자는 “갱신권 사용으로 매물 잠김 현상이 심화되어 부르는 게 값인 상황”이라고 전했다.
■ 처인구, 매매·전세 격차 줄어
전셋값이 가파르게 치솟으면서 매매가와 전세가의 차이가 좁혀지는 현상도 관측된다. 처인구의 평균 전세가율은 68.1%로 전국 평균을 상회하며, 일부 단지에서는 전세가율이 80%를 넘어서고 있다.
일례로 지난달 처인구의 한 전용 108㎡ 아파트는 매매가 2억 7000만 원, 전세가 2억 4000만 원에 거래되어 실질적인 투자금 차이가 3000만 원에 불과했다.
용인 수지구(0.40%) 또한 리모델링 단지의 이주 수요가 겹치며 전세 강세를 이어가고 있으며, 성남 중원·수정구 등 인접 지역으로도 상승 온기가 확산 중이다. 경기 지역 전체 전셋값은 47주 연속 상승세를 기록하며 불안정한 흐름을 지속하고 있다.
부동산 전문가들은 “규제지역의 갭투자가 막히자 수요자들이 반도체 호재가 확실하고 규제에서 비껴간 용인 처인구 등지로 눈을 돌리고 있다”며 “공급 물량이 뒷받침되지 않는 상황에서 전세난이 지속될 경우, 전세 수요가 매매 수요로 전환되며 집값을 다시 밀어 올리는 악순환이 반복될 수 있다”고 경고했다.
■ 부동산 업계 “상승 랠리 당분간 지속”
부동산업계와 전문가들은 수도권 비규제지역, 특히 용인 처인구를 중심으로 한 상승세가 당분간 꺾이지 않을 것으로 전망한다.
무엇보다 강력한 ‘직주근접’ 수요가 이어지고 있다. 반도체 투자가 가시화되면서 관련 종업원과 협력업체 인력의 유입이 본격화될 것이기 때문이다. 이는 실질적인 주거 수요로 이어지고 있어 가격 상승세가 이어질 수 밖에 없다는 분석이다.
다.
여기에 전세가율 상승에 따른 ‘매매가 밀어 올리기’ 현상도 이어질 것으로 보인다. 처인구 일부 단지의 전세가율이 80%를 넘어서면서, 전세 수요 중 상당수가 ‘차라리 집을 사자’는 매수세로 전환될 가능성이 높다는 것.
실거래가 차이가 좁혀진 만큼 적은 자본으로 집을 사는 갭투자 움직임이 다시 활발해질 수 있다는 분석이다.
뿐만 아니라 추가 규제 가능성이 점쳐 지면서 처인구와 기흥구 등 현재 비규제 지역 중심의 매수세가 이어질 것이란 관측이다.
현재와 같은 풍선효과가 계속될 경우 정부가 규제 지역을 확대할 것이란 관측이 나오면서 규제 적용 전 막차를 타려는 심리가 거래량을 높일 것이란 분석이다.
부동산 업계 관계자는 “용인을 필두로 한 수도권 남부 지역은 반도체라는 국가적 핵심 산업 동력과 경강선 연장 등 교통망 확충 호재가 맞물려 있다”며 “ 때문에 대외 경제 여건의 불확실성 속에서도 독자적인 ‘강세장’을 이어갈 가능성이 높다는 것이 중론”이라고 말했다.
처인구에 위치한 역북지구 내 아파트 단지 모습.
