종합부동산세와 관련하여 기획재정부에서 지난 9월 23일 보도 자료를 배포했습니다. 보도 자료의 주요한 골자는 종합부동산세(이하 종부세)를 완화하기 위한 구구절절한 설명이었습니다. 보도 자료이지만 상당히 재미있게 읽었습니다. 이 보도 자료를 통해서 와그너의 조세원칙(충분성,보편성 등의 원칙을 제시하여 조세의 원칙을 설명함)과 같은 개념도 알았습니다. 그런데 자료를 쭉 읽으면서 이런 생각이 들었습니다. 우리나라 행정부의 문제점은 일관성의 결여에 있다는 것. 사실 종부세라는 것도 수장은 다르겠지만, 결국 대한민국의 정부에서 만들어진 것입니다. 그때 당시 충분한 검토가 있었던 것일 것입니다. 하지만 몇 년 되지 않는 정부 시책이 잘못되었다고 지금 정부에서 앞장서서 홍보하고 있는 상황입니다. 뭔가 문제가 있는 것 같지 않습니까. 물론 사람이라 잘못할 수도 있고 잘못된 것은 바로 잡아야 합니다. 하지만 종부세의 문제는 그런 것만은 아닐 껍니다. 바로 정부 수장의 정체성에 의해서 정책이 바뀌고 있는 가능성이 클 테니까 말이죠. 만약 다음 정부의 수장이 바뀐다면 어떻게 될까요? 종부세에 대한 생이 바뀐다면요. 그러면 정부에서는 다시 바꾼 정책을 하루아침에 잘못된 것으로 규
용인지역 공업지역 3인방이 주거단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이 지역에 대한 지구단위계획은 일반인에게도 많이 알려져서 새로운 정보는 못 되지만, 지난 8월 29일 발표된 고시를 통해서 이 지역을 주거지역으로 개발할 수 있는 근거를 마련했습니다. 이번에 용인시가 지구단위계획을 수립한 곳은 처인구 고림동과 유방동 양지면 남곡리 등 총 87만㎡에 이릅니다. 사실 이 지역들은 오염총량제 문제로 인해서 개발이 지지 부진했습니다. 그러다 지난 4월환경부가 수도권 규제 완화 차원에서 주거단지 개발을 허용하면서 이번 지구단위 계획이 탄력을 받게 된 것입니다. 각각의 단지는 특색 있게 재개발될 예정인데요, 고림지구는 용인 경전철 고진역의 배후 주거단지로, 유림지구는 벤처기업 등이 들어선 저층 중심의 직주 근접형 주거단지로, 남곡지구는 단독주택· 아파트·상업시설이 조화를 이룬 복합형 주거단지로 개발될 예정이라고 합니다. 하지만 아직 이 지역의 개발을 용인도시공사가 시행할지 아니면 지주의 조합 형태로 시행될지 결정되지 않은 상황인데요, 이 문제를 해결하기 위해서도 한동안 시간이 필요할 것으로 보입니다. 이러한 재개발은 쾌적한 환경과 지가 상승 등이 기대되어 지역주민들은 환영하고
하반기에도 꾸준히 아파트 분양소식이 있습니다. 7월 용인시 삼가동을 시작으로 9월 광교신도시 A21블록에서 울트라건설이 1,188가구를 분양하고 12월 언남동에서 동부건설이 419가구를 분양계획입니다. 예전보다는 많이 줄어든 수치이지만 그래도 꾸준히 분양소식이 들려옵니다. 이중 가장 눈여겨 볼만 한 단지는 9월 광교신도시에서 분양하는 울트라건설로 분양가 상한제 적용과 광교신도시라는 이점 때문에 높은 경쟁률이 예상됩니다. 용인시 거주자는 지역우선분양분 30%의 12%(수원88:용인12)를 먼저 분양받을 수 있습니다. 그 외의 아파트에 대해선 정확한 분양가등이 밝혀지지 않은 상황에서 어떤 아파트가 좋고 나쁘다고 말할 수 없지만, 특별히 끌리는 아파트는 없습니다. 분양가등이 발표되지 않아도 미루어 짐작할 수 있는 것은 상당히 고가로 아파트가 분양될 것이라는 것입니다. 그 이유는 결국 높은 지가 때문으로 민간이 주도하여 개발하는 아파트의 경우 높은 지가의 보상 때문에 보통 시민이 기대할 수 있는 분양가란 아무리 분양가 상한제에 적용받는다고 하더라도 힘들 것이기 때문입니다. 결국 그렇다면 하반기 분양하는 아파트들도 대규모 미달 사태가 발생할 것은 뻔 한 일입니다. 현
상반기 부동산 시장은 맥을 추지 못했습니다. 강북 권을 중심으로 아파트 가격이 크게 상승하긴 했지만 그것은 국지적인 현상일 뿐 용인을 비롯한 수도권 지역의 경우 아파트 가격 등은 지속적으로 하락하고 있습니다(어찌 보면 정상을 찾는 것 일수도 있습니다). 하반기 부동산 시장에 대한 전망도 조심스럽게 나오고 있습니다. 물론 그 전망은 좋지 못할 것이라는 것입니다. 재단법인 주택산업연구원의 보도 자료에 따르면 하반기 실질주택가격은 전국적으로 하락할 것이라 전망하고 있습니다. 2008년 하반기 매매가격은 0.3% 전세가격은 0.5%, 수도권 지역의 경우 1.1%정도 상승할 것이라고 예상하지만 소비자 물가의 예상 상승률의 4%를 가만할 때 실질주택가격은 하락할 것이라는 것입니다. 이러한 전망엔 저도 찬성을 합니다. 현재 고유가와 소비자 물가 상승 등 경제 여건이 좋지 못하고 주택 규제에 대한 완화 폭이 크지 않은 현실에서 주택 가격이 상승할 수 있는 여력은 그리 높지 않습니다. 이렇게 지속적으로 시간이 지나면 매물 또한 지속적으로 쌓일 것이고 그것은 바로 부동산 가격 하락으로 이어질 가능성이 높기 때문입니다. 부동산을 구입할 요량이시라면 조금 더 시간을 가지고 둘러보
오늘을 건설회사 얘기로 시작하겠습니다. 최근 건설회사의 사정이 더 나빠지고 있는 것 같습니다. 다 아시는 이야기이겠지만 고유가에 원재료 값 상승 건설노조의 파업 등으로 시쳇말로 헤매고 있는 상황입니다. 한국은행이 지난 16일 발표한 2008년 1/4분기 기업경영분석 결과에 따르면 건설사들의 부채비율 평균이 지난 3월말 154.8%이었으나 올해 3월말은 168.1%로 올라 14%가 높게 올랐습니다. 여기서 부채비율이라고 함은 부채총액을 자기자본으로 나눈 비율을 말합니다. 이 말은 내가 투자한 금액이 100원이라고 한다면 타인으로부터 빌려온 돈이 168원이라고 하는 것입니다. 건설회사의 특수성상 실물자산보다는 무형의 자산이 중요한 가치를 차지하고 있기 때문에 일반 제조업(부채비율 89%)과 그 비율을 논하는 것 자체가 무리가 있지만 이처럼 부채비율이 상승하고 있다는 것은 그리 좋지 못한 것일 것입니다. 물론 추가적으로 건설사의 부도 또한 예상할 수 있는 일이구요. 수도권 아파트의 시황을 한번 살펴보겠습니다. 사단법인한국부동산정보협회의 보도 자료에 따르면 매매의 비율은 소수점대로 매우 미미했습니다. 그래도 마이너스로 돌아서지 않고 플러스로 남아있는 이유는 중형이하
국토해양부에서 금년 1월 1일을 기준으로 전국 2,955만 필지에 대한 개별공시지가를 지난 5월 30일 발표했습니다. 이 개별공시지가는 전국 약 3,800만 필지 중 2,955만 필지에 대하여 적정가격을 공시한 것으로 지가의 총액이 전국의 땅값을 나타내는 것은 아닙니다. 이 개별공시지가는 재산세와 종합부동산세 등의 과세 표준 및 각종 개발 부담금등의 부담금 부가기준으로 활용되기 때문에 개인과 기업에게 중요한 지표입니다. 올해의 개별공시지가는 지난해에 비해 전국 평균 10.05% 상승한 것으로 보이지만 작년의 상승률 11.61%에 비해 낮은 수준입니다. 권역별로 보면 수도권의 경우 12.11%, 광역시는 6.67% 지방의 시·군지역은 6.21% 상승한 것으로 보입니다. 수도권에서의 특이점은 인천시로 작년 14.86% 상승에 이어 올해도 17.61% 상승하여 높은 지가 상승률을 보여 주고 있습니다. 전국의 최고지가는 2004년 이후 서울 중구 충무로1가 24-2번지 상업지역으로 지난해보다 7.7% 상승한 6,400만원/㎡ 이며 최저지가는 경북 영덕군 지품면의 임야로 지난해와 동일한 74원/㎡이었습니다. 전국 최고지가와 최저지가의 차이
우리나라 인구 변화에 따른 아파트의 수급구조의 변화에 대해 지난주 말씀드리다 말았습니다. 오늘 그 얘기를 좀 더 해 볼까 합니다. 아시겠지만 우리나라는 지금 고령화 사회로 진입하고 있습니다. OECD국가 중 최 하위권을 기록하고 있는 출산율 등은 고령화 사회 진입이라는 주장을 뒷받침하고 있습니다. 통계청 조사 자료에 따르면 30~40대 인구는 2050년까지 34.7%에서 19.4%로 줄 것이며 반면에 60대 인구는 2026년에 30~40대 인구를 추월할 것으로 전망하고 있습니다. 이런 상황이라면 부동산 시장에도 뚜렷한 변화가 생길 것입니다. 어찌 보면 지금 이순간도 그 이상기운이 조금씩 나타나고 있습니다. 큰 면적의 아파트 가격은 하락하고 작은 면적의 아파트 가격이 상승하는 것이 그 예이죠. 물론 이것이 인구변화구조를 적극적으로 반영하고 있다고 보는 것도 무리겠지만, 적어도 그 전초전임이 아닐까 의심해 볼 필요는 있습니다. 우리나라의 인구가 노령화 될 경우 예상할 수 있는 부동산 시장의 가장 큰 변화는 아파트 수급 구조의 변화입니다. 노령화된 국가에서 주로 나타나는 것이 바로 가구원수의 변화입니다. 우리나라의 경우 과거 전통적인 농경 국가이기에 대가족 문화였
국토해양부에서 2008년 4월 토지 거래량에 대한 보도자료 배포가 있었습니다. 전국 평균 지가 변동률은 3월 0.46% 증가에 이어 4월 0.50%로 상승률을 이어갔습니다. 용인지역 아파트 시세 변동률과는 완전히 다른 얘기처럼 보이죠. 시도별로는 전북이 1.37%로 최고였고 그다음은 서울이 0.77%, 인천이 0.51%, 경기가 0.51%로 전국평균보다 높은 수치를 보였습니다. 전북이 1.37%로 높은 이유는 예전에도 한번 얘기한 적이 있지만 전북 군산시가 경제자유구역 지정과 현대중공업 유치, 새만금 사업에 대한 기대감으로 전달에 이어 7.13%의 높은 상승률을 이어가기 때문입니다. 4월 토지 거래량을 보면 거래 필지수도 늘어나고 있는 추세입니다. 전년대비로 비교해보면 작년 4월 총 203.467필지가 거래되었지만 올해 4월은 269.163필지로 전년대비 32.3%의 성장률을 보였습니다. 하지만 면적은 큰 변화는 없었는데 그 이유는 대도시의 토지 거래가 활발했기 때문으로 보입니다. 필지란 1개의 지번이 가지고 있는 토지를 말합니다. 3.3㎡에 불과한 토지라 하더라도 그 토지에 지번이 있다면 그것은 한 필지라고 말합니다. 도시지역의 경우 필지의 면적이 비교적
흥덕지구 신동아 파밀리에 아파트의 해약세대에 대해 선착순 분양을 시작했습니다. 아시겠지만 이 중대형 아파트 고분양가 논란과 단체 해약 등으로 시끄러웠습니다. 신문과 뉴스에도 여러 차례 소개된 적도 있습니다. 다음카페(cafe.daum.net/hngdeok)에서 ‘근조 신동아파밀리에’라는 문패를 달고 아파트 당첨자들이 활동 중이기도 하는데요, 일부의 성과도 있었던 것으로 보입니다. 바로 단체 해약 건인데요, 해당카페에서 확인한 결과 1차 해약 신청한 분들이 계약금을 되돌려 받은 것으로 보입니다. 현재 재 분양하는 세대가 이렇게 단체 해약세대와 미계약세대인 것으로 보이는데요, 이렇게 좋지 못한 여건에선 시행사가 특단의 대책을 내 세우지 않는 이상 분양이 쉽게 완료될 것으로 보이지 않습니다. 사실 특단의 대책이라는 것이 별것이겠습니까. 바로 적정한 선으로 분양가격을 내리는 것, 그것을 기당첨자들과 타협하는 것이죠. 아무래도 기 당첨자들이 지금과 같이 반발하고 있는 상황에선 완전분양은 불가능해 보입니다. 그리고 그 여파로 한동안 일간 신문 광고물로 계속 접하게 될 것 같고요. 최근 수지에서 분양한 중대형 아파트들이 고전을 면치 못하는 얘기가 들립니다. 처음 자신들이
오늘은 최근 부동산 시장을 한번 집어 보겠습니다. 용인지역의 아파트는 지속적으로 공급되고 있습니다. 얼마 전 수지에서는 대규모 분양이 있었고 며칠 전부터는 신문 전단지로 구성의 모 아파트 분양소식이 계속해서 전달됩니다. 그러면 지금 아파트 분양을 받아야 할까요 아닐까요? 제가 ‘실수요자’ 입장이라면 청약하지 않을 것입니다. 인근지역 대비해서 분양가도 비싸고 올 9월부터 광교신도시 분양이 있으며 또한 분양가 상한제로 아파트 분양가가 이전보다는 싸질 것인데, 지금 무리하게 분양을 받을 이유는 없겠죠. 또한 분양가가 낮아지는 대신 비록 아파트를 바로 되 팔수 없지만, 실수요자들에겐 그 몇 년의 시간이란 사실 별것이 아니죠. 저도 예전엔 전세가 아니기 전에는 한 집에서 길게는 십년이상 까지 살았었습니다. 시세차익을 노리며 메뚜기처럼 이리저리 뛰어다니지 않는 실 수요자분들에게는 얼마간의 기간이라도 사실 무의미 하다는 것입니다. 높은 고분양가에 대해 한마디 더 하겠습니다. 사실 아파트 분양가 너무나 비쌉니다. 용인지역에서 요즘 분양하는 아파트의 가격은 3.3㎡당 1천만 원이 대부분 넘습니다. 30평대를 분양받기 위해선 3억 원 이상을 줘야 한다는 얘기입니다. 솔직히 ‘
용인 성복지구에서 현대건설과 GS건설이 분양하는 아파트 3600여세대가 분양승인 되었습니다. 분양 시기는 5월 중순 정도가 분양가는 평균 1548.3만원/3.3㎡에 결정되었다고 합니다. 당초 시행사인 일레븐건설은 사업부지 기부채납을 이유로 3.3㎡당 1600만원대 중반을 고집했으나 용인시의 압박으로 이와같은 가격합의를 이끌어냈다고 합니다. 일단은 용인시의 용단을 환영하지만 얼마나 실효성이 있을지는 더 두고 봐야 할 것 같습니다. 얼마 전 같은 지역에서도 분양한 타 업체의 예를 보면, 당초 분양가엔 옵션비용의 다수가 포함되어 있었다가 분양가가 낮아지면서 옵션을 당초의 분양항목에서 제외를 하고 옵션으로 별도 계약을 했습니다. 다시 말해 모든 옵션을 일괄 계약할 경우 당초의 계약가와 별다를 것이 없게 된, 한마디로 말해 눈 가리고 아웅인식의 결과가 나온 것이죠. 용인시에서 노력은 했지만 어찌 보면 별 실효익은 없는, 용인시는 명분을 얻고 업체는 이익을 가져가는 시쳇말로 짜고 치는 고스톱 한판을 멋지게 친 셈입니다. 이번에도 발코니 확장비용등으로 얼마가 책정될지 모르지만 보지 않아도 뻔한 것은 기존에 인하된 분양가만큼, 시행사에선 옵션으로 추가 이익을 취하려 할 것
광교신도시 수원과 용인의 지역우선공급 방침이 확정되었습니다. 50:50으로 하는지 아니면 면적당으로 나누는지 설왕설래가 있었으나 결국 면적별인 88(수원시):12(용인시)로 나누기로 했습니다. 광교신도시에는 총 3만1천가구의 아파트가 공급되며 이중 공무원 아파트와 국민임대아파트가 제외되면 2만2천여가구로 이 물량이 일반에 공급됩니다. 이를 비율로 나눠보면 대략 수원이 19,300여가구 용인이 2,600여가구가 됩니다. 개인적인 얘기이지만 저도 용인시민의 한 사람으로서 용인시에 보다 많은 물량이 배정되기를 바랬었는데요, 이렇게 결정된 것은 솔직히 좀 아쉽습니다. 용인 이외의 지역이지만 송파신도시의 경우도 그 분배에 있어 논란이 되고 있습니다. 송파신도시는 송파구와 하남시 그리고 성남시에 걸쳐있는데요 광교신도시의 선례가 있으니 비슷하게 추진되지 않을까 합니다. 단 문제가 하나 있는데요 경기도의 경우 지역우선공급이 30%이지만 서울은 공급물량 전부를 지역우선공급하고 있는 것으로 이 때문에 그 황금분할이 어려울 수도 있어 보입니다. 오늘도 토지 얘기를 좀 하겠습니다. 어찌 보면 제가 토지 얘기를 좀 많이 하는 것처럼 보이는데요, 제 주요활동무대가 용인 처인구이고 이
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