오늘은 용인 얘기에서 좀 벗어나서 최근 관심이 집중되고 있는 제2롯데월드 신축 건에 대하여 말씀드리겠습니다. 정부는 지난 31일 행정협의조정위를 개최하여 ‘공군본부-롯데물산 간 합의서’ 이행을 조건으로 제2롯데월드 건축고도를 203m 이내로 제한한 지난 07년 7월 26일 결정을 철회했습니다. 이에 따라 서울시는 롯데물산 초고층(112층, 555m) 신축을 허가할 수 있게 된 것입니다. 먼저 본 건물의 대략적인 현황을 살펴보겠습니다. 위치는 서울시 송파구 신천동 29번지(면적 87,183㎡)으로 최고높이가 555m 지상 112층으로 지상층 연면적은 371,861㎡, 지하층 포함 연면적은 624,642㎡로 용적률 426.5%, 건폐율은 43.8%입니다. 추진 경위를 살펴보면 우여곡절이 많았습니다. 100층 높이의 건축 안을 송파구에 제출 한 것이 95년 11월로, 이때는 국방부의 반대로 98년 5월 36층(143m)의 건축허가만 났습니다. 그러다가 08년 12월 21일 행정협의조정위원회 상정 요청하여 이번 09년 3월 31일 허용하기로 결정한 것입니다. 이렇듯 기간으로 보면 14년이나 걸린 것입니다. 그러면 왜 이 건물이 필요한지 살펴봐야 할 것입니다. 정부에
국토해양부에서는 “주택청약종합저축”을 신설하는 주택공급에 관한 규칙 개정안을 3월말 시행하고 5월초에 5개 주택기금 취급은행에서 이 상품을 출시할 예정이라고 보도 자료를 통해 밝혔습니다. 이 주택청약종합저축은 공공주택과 민영주택을 동시에 청약할 수 있는 종합청약통장이며 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 1인 1계좌 가입할 수 있는 것이 특징입니다. 가끔씩 주택청약종합저축에 대하여 묻는 분들이 계서 문답형식으로 설명해 드릴까 합니다. Q)기존 통장 가입자의 전환 가입여부? A)전환가입은 불가능합니다. 신규로 가입해야 합니다. Q)납입방식은? A)월 2만원~50만원까지 납부가능 합니다. 다만 예치금 최대한도인 1,500만원까지 50만원을 초과하여 납입이 가능하며, 공공주택 청약시 월10만원 초과 납입한 금액은 예치금(선납금)으로만 인정할 계획이라고 합니다. Q)통장의 이자율은? A)청약저축과 동일하게 가입 일부터 1년 미만은 2.5%, 1년 이상 2년 미만은 3.5% 2년 이상은 4.5% 이자율을 적용할 것이라고 합니다. Q)주택규모의 선택은? A)최초 가입시점에서 주택규모를 선택하는 청약 예?적금과 달리 민영주택 청약의 경우 “최
경제 활성화란 명목으로 이번 4월 임시국회에 다주택보유자에 대한 양도세의 중과제도를 폐지하려는 움직임이 있습니다. 과거 2주택자의 경우 50%세율로 과세하고 3주택 이상자의 경우 60%의 세율로 과세하던 것을 양도세 기본세율인 6~35%(‘10년부터는 6~33%)로 과세하겠다는 것입니다. 정부에서는 이러한 세제 개편이 부동산시장의 정상화와 활성화를 통한 일자리 창출 및 세입증대(취?등록세,양도세)에 긍정적인 효과를 낼 것으로 보고 있는데요... 하지만 이러한 정책변화가 과연 긍정적인 효과만을 가져올 수 있는가 하는데는 강력한 의문점이 있습니다. 제가 볼 때는 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 더 클 것으로 보이니까요. 긍정적인 효과라고 하면 ‘언젠가’ 분명 매물은 늘어날 것입니다. 다주택자들이 중과세 때문에 부동산 매도하는 것을 중지하고 보유 쪽으로 가닥을 잡으신 분들이 많았던 것도 사실입니다. 이런 분들이라면 조금씩 매물을 내 놓을 것입니다. 그렇다고 해서 지금부터 매물이 늘어나서 부동산 경기가 활성화 되는냐. 그럴 것만은 아닐 것입니다. 지금 부동산 시장 상황이 형편없는데 무리해서 물건을 내 놓을 것도 만무하고, 만약 내 놓은 가격이 매력적이지 못한다면
08년 말과 09년 초 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격상승이 이뤄진 이후 요즘은 다시 그 상승열기가 조금은 수그러들었습니다. 이러한 현상을 분석해 보면, 최근의 부동산 경기의 변동은 대세 하향이나 대세 상승과는 거리가 먼, 그 당시의 정책의 변동 상황이나 경제상황, 시장 참여자들의 의지 등에 따라 그 변동 방향성이나 그 폭이 결정되는 것 같습니다. 부동산 정보협회의 보도 자료에 따르면 경기지역의 올 1~2월 아파트 가격은 1월말과 2월 중순 시세의 회복을 노리다가 다시 주춤하고 있으며, 서울지역은 2월 상반기 본격적인 회복을 노리다가 다시 주춤하고 있습니다. 이러한 원인은 과거 제가 여러 번 말씀드렸지만 아직 우리나라의 경기 회복속도가 늦어지고 있기 때문입니다. 사실 지금의 부동산 시장은 상승의 기본요소는 충분합니다. 가격도 충분히 떨어져 있고 정책적인 뒷받침도 충분합니다. 몇 주 전 칼럼을 통해서 금리에 관해서도 설명을 드렸지만, 이렇듯 시장의 상승 기본 여건은 충분합니다. 여기에 탄력을 주는 것 이 바로 경제 상황입니다. 경제 상황만 좋아질 수 있는 가능성이 있다면, 부동산 가격은 생각보다 많이 뛰어오를 수도 있습니다. 문제는 그 시점과 최근의 경제
이미 한 달전 발표된 얘기지만 아직도 모르시는 분들이 많아서 미분양 주택의 취?등록세에 대하여 말씀드릴까 합니다. 행안부에서는 주택시장 안정화와 건설업계의 유동성 지원을 위하여 미분양 주택의 취?등록세에 대해 일부 감면하기로 했습니다. 이 조건이란 먼저 1. 2009년 2월 12일 발표일 이후 미분양 주택 분양계약을 체결하고 2. 시·도의 감면조례 개정 시행일 이후부터 2010년 6월 30일까지 취득하는 경우 위의 경우에 한하여 취득세와 등록세를 각각 50%로 경감하기로 했습니다. 만약 위에 해당하는 경우라면 취득가액이 2억4천만원인 30평형의 아파트인 경우 당초 648만원의 세액이 276만원으로 낮아지게 됩니다. 사실 이 얘기만을 가진다면 현재 미분양주택의 경우 앞으로 5년간의 양도세에 취?등록세까지 감면받아 크게 이익을 볼 수 있을 것으로 생각이 되어집니다. 하지만 함정은 있습니다. 먼저 취·등록세의 경우 앞서 말한 09년 2월 12일 발표일 이전의 미분양 아파트이여만 합니다. 만약 2월 12일 이후 분양하는 신규아파트라면 세액 공제를 받을 수 없습니다. 또한 이미 입주가 시작되었거나 입주가 얼마 남지 않은 미분양 주택의 경우라면 시도의 감면조례 개정일
일부지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있다는 소식을 지난 주 칼럼 통계자료를 이용하여 설명 드렸습니다. 지면이 다한 관계로 자세한 얘기를 하지 못한 것 같아서 부가 설명을 좀 더 드릴까 합니다. 바로 금리와 관련된 것입니다. 첫번째로 최근 은행 금리가 많이 떨어졌다는 소식은 들으셨을 것입니다. 시중은행의 예금금리는 4%를 넘지 못합니다. 4%라고 한다면 물가 상승률을 가만 한다면 은행에 돈을 예치하는 순간 손해 보는 것입니다. 그렇다고 주식에 투자하기도 부담스럽습니다. 우리 경기가 좋지 않은 상황에서 주식이 중장기적으로 예전처럼 올라간다는 보장도 없습니다. 물론 부동산도 마찬가지입니다. 이런 상황이라면 돈의 목적지는 뚜렷하지 못합니다. 은행의 단기성 예금에 낮잠을 자고 있는 형국이라고 보시면 됩니다. 두번째로 최근 대출 받기가 어렵다고 하지만 그렇다고 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 대출규제가 많이 풀려서 아파트의 60%까지 대출을 받을 수 있습니다. 대출 금리도 많이 떨어져서 담보대출의 경우 6%(변동금리)까지 떨어졌습니다. 위의 언급한 두가지 사항만 놓고 본다면 아파트 가격은 상승은 모르더라도, 더 이상 하락할 가능성은 크지 않을 것으로 보입니다. 현
최근에 아파트 값이 조금씩 오르고 있다고 합니다. 강남권에서 시작한 아파트 바닥론이 힘을 얻기 시작하면서 호가도 오르고 있다고 합니다. 하지만 그 뚜껑을 열어보니 아직은 생각보다 많이 오른 것 같지는 않습니다. 먼저 거래량을 살펴보도록 하겠습니다. 거래량은 생각한 만큼 늘지 않았습니다. 12월 1만9천5백여 건에서 1월 1만8천여 건으로 도리어 전체적인 거래 건수는 줄었습니다. 계절적으로 1월은 비수기철이며 경기침체에 따른 영향으로 12월보다 다소 감소한 것으로 보입니다. 하지만 증가폭이 큰 지역이 있습니다. 바로 강남 3구입니다. 전월 244건에서 1000건으로 4배 이상 늘었습니다. 5개 신도시 지역도 마찬가지입니다. 전월 217건에서 615건으로 2.8배 증가를 했습니다. 강남을 중심으로 시작된 아파트價 훈풍이 직접 수치로 확인되고 있습니다. 강남지역의 경우 거래량과 아파트 가격도 동시에 올랐습니다. 전용면적 77㎡인 은마아파트의 경우 7억 5천만원정도인 거래가격이1월에는 평균 적게는 5천만원에서 1억 원 정도 올랐습니다. 다른 재건축 아파트도 비슷한 상황입니다. 전용면적 51㎡ 개포동 주공아파트의 경우 6억 원대에서 거래되
이번 용산사태의 문제를 거울삼아 재개발제도를 개선하자는 의미에서 당정은 “재개발제도개선대책 T/F”를 만들고 대책을 내 놓았습니다. 언론보도에서도 보셨겠지만 그 대책이라는 것은 미봉책에 불과합니다. 가장 중요한 부분, 권리금 문제가 빠졌기 때문입니다. 사실 이 권리금 문제 해결하기가 어렵습니다. 商관행적으로 이루어지는 권리금을 국가에서도 보상하기도 그렇고, 건물주가 보상하기도 어렵구요. 그렇다고 이번 대책처럼 권리금 부분을 아예 빼버리는 것은 앞으로의 진행에 아무런 도움이 되지 못합니다. 시행착오를 거치더라도 언젠가는 해결해야 하는 문제이니까요. 재개발 권리금 어떻게 해결해야 할까, 답은 아니겠지만 제 생각을 몇 가지 얘기해 보겠습니다. 전 모두다 조금씩 양보해야 할 문제라고 생각합니다. 먼저 건물주의 경우, 세입자가 없으면 월세는 누구에게 받겠습니까. 사실 권리금이 생길 수 있는 이유 직접적은 아니더라도 간접적으로 건물주가 인정했기 때문입니다. 만약 건물을 짓고 세입자를 받을 때 처음부터 권리금 없는 건물이다라고 못을 박았다면, 그 건물은 권리금이라는 것이 없었을 것입니다. 이 말은 다시 바꾸어 말하면, 권리금은 건물주가 자기 건물에 대한 소유권을 일부 방
오늘은 재개발에 대해서 잠깐 얘기해 보겠습니다. 개인적으로 저는 재개발에 찬성하는 편입니다. 주거환경을 개선할 수 있으며, 부족한 주거공간을 필요로 하는 곳에 제공할 수 있기 때문입니다. 구도심이 재개발됨으로 회손 해야 하는 타 지역의 녹지공간을 보존하여 후손들에게 물려 줄 수도 있는 큰 장점이 있고요. 하지만 최근의 재개발을 보면 이러한 공공적 목적을 위해서가 아닌, 특정계층의 이익을 위한 재개발처럼 보입니다. 재개발은 모두 다 잘 되자고 하는 것입니다. 땅, 건물주뿐만 아니라 그곳의 세입자와 거주하는 지역 주민, 비거주자인 지역외 주민들이 쾌적한 환경에서 살 수 있는 환경을 만들자는 것이죠. 하지만 최근의 재개발 지역을 보면, 이러한 명분은 이미 희석된 것으로 보입니다. 공공성에 대한 타당성 보다는 특정한 계층이나 집단의 이익에 편향되어 추진되는 경향이 있기 때문입니다. 비록 토지나 건물을 소유하고 있어도 소수자 이거나 적극적으로 자신의 권리를 주장할 능력이 없다고 한다면 힘 있는 사람들이나 다수에 의해 그 의견이 묵살되는 경우를 우리는 언론을 통해서 종종 목격해 왔습니다. 문제는 이 뿐만이 아닙니다. 재개발 피해로 인해 중산층의 사람들이 하층민으로 몰락
전체적으로는 아파트 거래량이 줄고 있습니다. 지난해 11월 1만9800여건에서 12월 1만9500여건으로 소폭 줄었습니다. 지난주에 제가 조금씩 거래가 이뤄지고 있다고 말씀드렸을 것입니다. TV에서도 얘기를 들으셨을 것이구요. 그 결과 값을 서울과 강남3구에서 발견하실 수 있습니다. 서울지역은 11월 687건에서 12월 818건으로 강남은 11월 133건에서 12월 244건으로 큰 폭 상승했습니다. 그러면 아파트 시세는 어떻게 변했을까요. 전체적으로 보면 11월보다 하락했습니다. 하지만 유일하게 상승한 것이 있죠. 강남권의 재개발 아파트입니다. 롯데월드로부터 시작한 재건축과 이제 바닥에 왔다는 기대심리가 한 몫을 한 것이죠. 하지만 제가 보는 관점에서는 ‘거기까지’입니다. 항상 드리는 말씀이지만 좋지 못한 경기상황에서는 부동산이 잘될 수 없습니다. 주식이나 부동산이 경기를 선행한다고 하지만 경기가 거꾸로 가는 상황에서 유독 부동산만 날개를 달 수 없는 것입니다. 용인 얘기는 아니지만 많은 분들이 관심을 가지고 있는 분양결과가 있었습니다. 판교 중대형 분양 아파트인 판교 프르지오 아파트입니다. 청약결과 121㎡에서 평균 분양율 51
판교 신도시의 입주가 분당, 용인지역에 악영향으로 작용할 수 있다는 분석이 나오고 있습니다. 무슨 얘기인가 하면 판교신도시의 입주민 중 30% 정도가 분당과 용인지역 주민인데 판교의 입주를 위해선 애물단지인 지금 사는 아파트를 처분해야 한다는 것입니다. 그런데 문제는 보통의 가격으로는 팔리지가 않는다는 것으로, 자금적인 여유가 있다면 기다릴 수 있겠지만 높은 고금리에 휘청 이고 있다면 상황은 보다 심각해질 수 있다는 것입니다. 판교가 본격적으로 입주를 시작하면 이러한 상황은 더욱더 악화될 것으로 보입니다. 판교신도시의 올해 입주물량은 2만 3천여 가구이고 내년에는 6천여 가구가 입주를 합니다. 숫자만 봐도 주변 지역에 영향을 줄 만한 엄청난 물량인 것 같습니다. □ 이던 하우스 청약결과 주택형면적(전용면적)공급세대수접수건수(미달가구)공급금액113.1490(84.982)286258(13)42,748111.9520(84.828)29398(189)42,514114.4310(84.990)12193(25)42,948합 계700114((227) 올해 첫 분양물량인 광교신도시의 이던하우스의 청약이 1월 5일부터 9일까지 5일에 걸쳐 진행되었습니다. 청약결과 전 평형 미달
2009년 기축 년의 새해가 밝았습니다. 저는 심한 감기에 걸려서 새해의 종소리도, 떠오르는 해도 보지 못했습니다. 올 한해를 제대로 액땜한 것 같습니다. 이렇게 작은 액땜으로 올 한해가 편했으면 좋겠는데요... 먼저 독자님들에게 새해 인사를 드리고 2009년 칼럼을 시작하겠습니다. 한해 편안하시고, 두루두루 모든 일들이 잘되시길 바랍니다. 올해 부동산 시장은 작년의 분위기가 이어질 것 같습니다. 부동산 경기가 살아나기 위해선 아무래도 경기가 살아나야 하는데, 경기 회복의 속도도 더딜것 같아 부동산 시장의 회복 속도가 예상보다 늦어질 수도 있습니다. 올해의 예상 경제 성장률을 보면 정부에서는 3% 한국은행에서는 2%, 삼성경제연구소 3.2%, LG경제연구소 1.8%로 작년의 5%대보다 대폭 줄어들었습니다. 그만큼 올해의 경제여건 또한 좋지 못할 것으로 예상됩니다. 이와 함께 대규모 구조조정과 신규 일자리 감소는 가정 경제에 악영향을 끼칠 것으로 보입니다. 이렇게 서민들의 경제여건이 좋지 못하면, 아무리 부동산 가격이 떨어진다고 하더라도 쉽게 부동산 매수에 나설 수 없습니다. 부동산은 내일을 위한 투자로, 당장 오늘이 보이지 않는 형편에서 내일을 기약한다는 것
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