부동산뱅크와 주택산업연구원에서는 “2009년 하반기 주택시장전망”이라는 자료를 발표했습니다. 주요골자는 “하반기 주택시장의 경우 서울·수도권을 중심으로 회복될 것이지만 전국 주택가격은 여전히 하락세를 지속”할 것이라는 내용입니다. 이러한 전망은 과거에 제가 지속적으로 말씀드렸던 주요 골자에서 크게 벗어나지 않습니다. “국지적”이라는 표현을 지난주에도 쓴 것 같은데요, 결국 오늘 앞서 소개한 주요골자를 한마디로 표현한다면, 바로 “국지적”이라는 단어가 가장 잘 어울리는 것입니다. 그럼 주요한 내용을 천천히 살펴보도록 하겠습니다. 1. 상반기 주택시장 여건 “불투명” 상반기의 경우 국내경기의 회복전망은 존재를 했으나 막상 뚜껑을 열어본 상황은 회복세를 보이지 못하고 있습니다. 이러한 전망은 하반기까지 이어지고 있으며, 본격적인 국내경기의 회복은 내년도에나 가능하다고 합니다. OECD에서 발표한 국내 경제 성장률에서도 올해는 -2.2%로 나쁘지만 내년은 3.5% 성장으로 본격적인 회복세로 진입할 것으로 예상 했습니다. 하지만 상반기 부동산 시장의 경우 서울과 수도권을 중심으로 거래가 살아남에 따라 체감온도는 조금씩 높아지고 있습니다. 이 부분은 제 칼럼을 통해 여
2009년 5월 아파트 실거래가 자료가 공개되었습니다. 5월의 거래량은 4월의 거래량인 4만,803건 보다 3천여 건이 늘어나 4만3704건에 달했으며 이는 작년 상반기 동월과 비교하여 비슷한 수준입니다. 거래량만 놓고 보았을 때는 길고 긴 터널 하나를 지나온 것 같습니다. 하지만 거래량의 수치를 놓고 보면 아시겠지만, 거래량이 늘었어도 본격적이라고 말 할 단계는 아닙니다. 이제 작년 초 정도의 수준으로 돌아갔을 뿐입니다. 부동산 거래가 가장 활발했던 2006년 하반기와 비교해서는 아직 많이 못 미치는 수준입니다. 부동산 가격은 4월 또는 그 이전을 비교해 보았을 때 용인 수지, 죽전지역을 중심으로 점차적으로 상승하고 있습니다. 하지만 이를 ‘대세 상승이다’라고 설명하기는 어렵다고 보이며, ‘저가 매물위주로 소화되고 있다’라고, ‘장기적인 투자의 관점에서 다시 매수세가 붙고 있다’라고 설명하는 것이 맞을 것입니다. 여러 번 기관들의 부동산 시장의 분석 기사를 소개해 드렸습니다. 공통적으로 기관에서 설명하는 부동산 가격은 횡보한다는 것입니다. 뚜렷한 호재가 없는 이상, 부동산 가격이 크게 오르지는 않는다는 것입니다. 용인지역을 보았을 때, 호재라고 한다면 지하
대우증권에서 발표한 산업 분석 자료 중 부동산 가격과 관련하여 분석 자료가 있어 소개해 드리겠습니다. 먼저 결론부터 말씀을 드리면, 강남·양천·과천·분당·용인 아파트 가격 상승은 일시적이고 국지적일 가능성이 높다고 합니다. 급락에 따른 자연적 반등일 가능성이 높고, 상승추세가 지속할 가능성도 낮다는 분석입니다. 또한 앞으로 3년간의 아파트 가격은 횡보할 가능성이 높다고 판단했는데 그 이유로는 회사채 금리의 상승으로 아파트 투자보다는 회사채와 같은 상품으로 유동성이 옮겨갈 가능성이 높으며, 가계신용잔액도 67.2%로 레버리지 효과를 통해 주택을 구입할 여력이 낮고, 젊은 층 인구비중도 06년을 기준으로 감소하고 있어 불리하고, 미분양 주택이 사상 최고치로 단기적으로는 주택과잉 상태라는 것입니다. 하지만 국지적으로는 상승할 여력이 있다고 했는데요, 이 국지적이라는 표현은 정책이나 개발 상황에 따라 예상외로 상승할 수 도 있다는 것입니다. 올해 초 강남 재건축 시장의 이상 상승이 바로 이 국지적 상승이라는 것입니다. 용인에서 아파트 분양소식이 있어 말씀을 드립니다. 먼저 광교신도시에 들어설 ‘한양 수자인’ 아파트에 대해서입니다. 한양주택은 09년 6월 말 공급명적
공동주택(아파트)의 지난 5월 분양실적 및 6월 분양예정을 잠깐 점검해 보도록 하겠습니다. ‘09년 5월의 공동주택 분양실적은 22,369호로 전년 대비 8%증가 했으나 5월까지의 누계실적은 전년대비 47% 수준입니다. 작년과 비교했을 때 조금 더 많거나 비슷한 수준으로 보입니다. 하지만 작년 하반기의 분양실적이 좋지 않았기 때문에, 지금과 같은 속도로 분양 된다면 올해 공동주택은 작년보다는 더 많이 분양될 것으로 보입니다. 대략적으로 수도권과 비수도권의 차이를 살펴보면 총 2만2369호의 분양 실적 중 수도권에서 1만8017호가 분양되었고 비수도권 에서는 4352호가 분양되었습니다. 작년과 비교 해 보았을 때 비수도권의 분양물량이 7천호 남짓에서 4천호 남짓으로 줄어들어, 이 데이터로만 볼 때 지방의 부동산 경기가 회복국면으로 접어들기 위해선 상당한 시간이 필요해 보입니다. 5월까지의 누계를 살펴봐도 비슷한 실정입니다. 08년 총 11만 5000호가 분양되었고 이중 6만1호가 수도권에서 5만 4000호가 비수도권에서 분양되어 수도권과 비수도권의 비율이 53(수도권):47(비수도권)에 달했으나, 올해 5월까지의 누적 물량은 3만7천호(수도권), 1만8000여
국토해양부에서 배포한 보도 자료에 따르면 ‘09년 4월 전국 지가는 최근 집값이 상승한 서울과 인천 등 수도권 일부지역의 상승에 힘입어 전국 평균 0.06% 상승한 것으로 조사가 되었습니다. 지역별로 보면 서울이 0.20%, 인천이 0.13%, 경기 0.03%등 수도권 지역에서 일부상승을 했지만 제주 -0.07%, 광주 -0.06%, 경북 -0.06%등 하락하였습니다. 수도권 지역에서도 경기 군포가 0.34%, 서울 강동구 0.33%, 서울 강남구가 0.32%로 상승률이 높았으며, 하락지역은 경북 경산 -0.219%, 충남 금산 -0.217%, 광주 북구 -0.14% 순서로 하락률이 높게 나타났습니다. 토지거래량을 보면 총 206,888필지, 213,668천㎡로 전년 동월(‘08.4월 269,163필지, 236,888천㎡)과 비교하여 필지수로는 23.1% 감소했고 면적은 9.8% 감소한 것으로 나타났습니다. 또한 전월대비로 비교해 볼 때 필지수는 0.06% 증가(+130필지) 하였으나, 면적은 16.9% 감소(-43,538천㎡)하여 본격적인 회복국면으로 들어서기 위해선 시간이 더 필요한 것으로 보입니다. 사실 거래량이나 가격 회복국면을 작년 대비로 보기에는
국토해양부에서 ‘09년 3월말 기준 전국 미분양 주택에 대한 현황을 공개하였습니다. 전국의 미분양 주택은 3월 현재 165,641호로 전월대비 3,669호 증가하였고 수도권은 28,600호로 전월대비 3,416호 증가하였습니다. 하지만 반면 미분양 주택이 조금씩 감소하고 있다는 소식도 들려오고 있습니다. 하지만 모든 미분양 주택이 그런 것은 아닙니다. 가격 할인과 같은 전략적 선행 조건이 있는 경우에만 한합니다. 가격 할인을 했다고 하더라도 모든 지역, 모든 평형에서 그 전략이 먹히는 것 같지는 않습니다. 지방의 대형 아파트의 경우 10~20%가격을 할인해서 팔아도 거래가 되지 않는다고 합니다. 그만큼의 수요가 없는 것이겠죠. 하지만 소형 평수의 경우 그 효과는 조금씩 나타나고 있는 것 같습니다.사실 미분양 된 아파트들을 보면 그만한 이유가 있습니다. 가장 큰 이유는 바로 주변 시세보다 터무니없이 높은 가격 때문입니다. 건설사의 설명을 들어보면 조경이나, 내부 시설 등 그만한 이유가 있다고 하지만, 그러한 설명들이 실 수요자들을 설득 하는 데는 분명한 한계가 있습니다. 미분양을 줄이기 위해서는 건설사들의 적극적인 노력이 필요한 시
‘주택청약종합저축’에 대한 불만이 나오고 있습니다. 이 통장은 만능 통장이라고 불리며 관심을 모았는데요, 이렇게 보면 만능이라는 것은 그렇게 쉽게 찾을 수 없다 봅니다. 직장인들이 청약저축을 가입하는 이유는 두 가지로 볼 수 있습니다. 내 집 마련에 대한 기대와 연말정산 혜택입니다. 소득공제와 관련해선 아직까지 정확히 결정된 것은 없지만 기획재정부의 발표에 따르면 ‘주택청약종합저축’에 가입한 모든 가입자가 연말정산 소득공제 혜택을 보는 것은 아니며, 현행 청약저축의 감면요건을 고려해 결정할 것이라고 합니다. 또한 추가 방안도 논의되는 것 같은데요 내용을 보면, 이 통장에 대해 선 소득공제를 해 주고 추후 전용면적 85㎡ 초과 주택에 청약할 경우 감면세액을 추징한다는 것입니다. 그럼 어떤 것이 현실성 있어 보입니까? 제가 볼 땐 둘 다 쉽지 않아 보입니다. 가입시점에 그 대상을 한정하지 않는 상황에서 은행이 소득공제 증명서를 조건이 맞는 일정 대상에게만 발급한다는 것은 쉽지 않아 보입니다. 만약 된다고 한다면 먼저 소득공제 증명서를 발급받기 위해 세대주 여부 확인 등 여러 서류를 제출해야 하는 불편도 있고, 만약 이것이 가능하다고 할지라도, 은행이 이처럼 힘든
경기의 회복 론과 신중론이 팽팽히 맞서고 있습니다. 지식경제부에서 보도한 자료에 따르면 지난해 IT수출이 11월 이후 처음으로 90억 달러에 가깝게 진입하는 등 4개월 연속 증가 했다고 합니다. 품목별로는 반도체와 LCD, 휴대폰의 3대 품목의 회복세가 뚜렷하다고 밝혔습니다. 회사채 시장의 경우도 기업의 부실우려로 한동안 위축되었으나 신용 스프레드(회사채 신용 등급 간 금리격차를 의미)가 1.67% 포인트로 올 초 4.31%포인트에 비해 급격히 축소되는 등 경제 전반적으로 경기 회복의 목소리가 서서히 들리는 것 같습니다. 하지만 경기 신중론도 만만치 않아 재경부 보고서에서는 유동성을 환수할 단계는 아니라고 공식적으로 밝힌 적이 있습니다. 이러한 상황에서 먼저 유동성이 부동산 시장과 주식시장으로 몰리고 있습니다. 주가가 5월 7일 현재 1400P를 넘어섰고 부동산 시장도 그 탄력은 줄었지만 일부지역을 중심으로 지속적으로 호가가 높아지고 있습니다. 닥터아파트가 5월 1일부터 7일까지 경기·인천·경기 등 수도권 지역의 아파트 값을 조사한 결과를 보면 강서·양천·성동·강남·송파·서초구가 0.07%에서 0.03%까지 상승을 했습니다. 물론 구로·노원·서대문·도봉구의
2009년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격이 공시되었습니다. 2005년 주택가격 공시제도 도입 이래 처음으로 전년대비 평균 4.1%가 하락했습니다. 올해 공시대상은 2008년 12월 31일 이전까지 사용승인을 받은 공동주택으로 총 967만호이며 07년의 933만호 보다 34만호가 증가한 수치입니다. 공동주택의 공시가격은 2005년 도입된 이후 계속 상승하다가 금년에 첫 하락한 것으로, 작년 부동산 시장의 침체가 그대로 반영된 것입니다. 먼저 공동주택의 경우 전국 16개 시도중 8개 시도의 공동주택 공시가격이 하락 하였는데 그중 경기(-7.4%)와 서울(-6.3%)의 하락률이 크고 작년 한해 개발의 여파로 들썩였던 인천(+6.0%), 전북(+4.3%)는 상승을 했습니다. 이를 좀 더 세밀하게 살펴보면 전국 249개 시군구 중에서 127개 지역의 공동주택가격이 하락하였는데 이중 최고의 하락률을 보인 곳은 경기 과천으로 하락률이 (-21%)에 달했습니다. 하락률로 따지면 용인지역도 그에 못지않아 용인 수지의 경우 하락률이 -18.7%에 달해 과천과 성남 분당(-20.6%)에 이어 하락률 세 번째라는 오명을 얻었습니다. 물론 반대로 오
닥터아파트의 조사에 따르면 올 1/4분기의 아파트 분양가가 1천만원대 이하로 내렸다고 합니다. 이는 지난해 4/4분기 3.3㎡당 1,078만원보다 11.9% 하락한 것으로 하락률로 따지면 조사 이래 최대 폭이라고 합니다. 특히 부산지역의 경우 평균 분양가가 738만원으로 34.8%가장 많이 하락했고 서울이 1,335만원으로 25% 하락했다고 보도했습니다. 하지만 경기도는 상대적으로 하락폭이 작았습니다. 분양가 하락은 최근의 아파트 미분양과 건설경기의 침체를 그대로 반영하고 있습니다. 높은 가격으로 아파트를 분양할 경우, 미 분양되어 건설사에 자금 압박 등 큰 부담으로 작용할 수 있기 때문입니다. 이와 함께 최근의 여러 중견건설사들의 부도등도 이 압박에 한 몫을 한 것으로 보입니다. 이러한 추세가 계속되었으면 좋겠지만, 경기 회복속도에 따라 분양가도 다시 가파르게 오를 수도 있습니다. 그 이유는 잘 아시겠지만, 경기가 회복된다는 것은 그만큼 부동산 시장도 회복된다는 것으로, 지(地)가 등이 오르는 것은 어찌 보면 당연한 현상일 수 있습니다. 지가가 오르면 아파트 분양가가 오르는 것이 당연한 일, 그러면 평균 분양가 1,000만원을 쉽게 다시 뛰어 넘을 수 있는
다주택자에 대한 양도세 완화가 무산될 수도 있을 전망입니다. 어찌 보면 잘된 일인지도 모르지만, 국회에서 통과하기도전에 미리 정책을 발표한 정부로서는 최악의 경우라고 해도 무방할 겁니다. 노무현 정부가 부동산 정책 실패로 많은 비난을 받았지만, 노무현 정부 때도 이처럼 주목 받는 정책을 발표해놓고 하루아침에 바꾼 일은 없었습니다. 정책이란 명분이 있어야 하고 일관성을 지녀야 합니다. 한번 정책이 신뢰를 잃으면 그 신뢰를 다시 쌓고 회복하기란 쉽지가 않은 일이기 때문입니다. 최근 이러한 신뢰를 잃은 일이 여러 차례 더 있었습니다. 바로 국방부의 번복사건 들이죠. 첫 번째로 안 된다던 555m 롯데월드 신축을 허가한 일과 두 번째로 이천으로 옮겨간다고 발표했던 특전사의 이전을 번복한 일입니다. 사실 상황에 따라 기 발표한 정책을 번복할 수도 있다 생각합니다. 그것이 절대적으로 그렇게 해야 할 일이라면 해야 겠죠. 하지만 그러기 위해선 그만한 명분이 있어야 합니다. 롯데월드 신축의 일은 제가 보는 관점에선 경제성 하나만을 가지고 명분이 있다고 얘기할 수 없습니다. 특전사 이전의 일도 마찬가지입니다. 서울에는 수도방위사령부도 있고 이전하려고 하는 이천은 잠실과는 그
올해의 부동산 시장은 어떤 양상일까요. 09년도의 1/4분기가 지난 시점에서 다시 되짚어 볼 필요가 있다고 생각합니다. 마침 좋은 자료가 발표되어 그 자료와 함께 소개해 드리겠습니다. 제가 가끔씩 참고하는 자료 중에 한국건설산업연구원에서 발표한 자료가 있습니다. 이번에 09년 건설경기, 부동산 시장 전망이라는 자료를 발표했습니다. 주요 골자를 보면 건설수주는 08년 대비 2.7% 감소하겠으나 투자는 전년대비 1.9% 증가할 전망이며, 부동산 시장은 일부 지역을 중심으로 주택가격 반등과 더불어 하락폭이 둔화되어 저점에 대한 기대감이 있으나 추가 금리인하의 여력 제한과 기업구조조정의 본격화로 수요 회복세는 다시 위축될 수도 있다는 전망입니다. 먼저 건설 산업에 대한 전망을 자세히 살펴보면, 가장 눈에 띠는 분야는 공공건설수주로 공공기관의 SOC투자의 급증과 행복/혁신도시의 건설, 공공주택수주가 지속됨으로 전년대비 30%이상의 증가폭을 보일 것으로 보입니다. 하지만 민간주택의 건설수주는 미분양주택의 적체로 인해 08년 대비 20%이상 감소할 전망으로 예측 했습니다. 많은 분들이 관심을 가지고 있는 분야가 바로 올해 부동산 경기가 어찌될 것인지에 대한 것일 것입니다
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